[대박땅꾼의 땅땅땅] 현황도로와 계획도로

오피니언 입력 2023-11-03 13:07:05 수정 2023-11-03 17:29:05 enews2 기자 0개

전은규 대박땅꾼Lab 소장. [사진=대박땅꾼Lab]

도로는 토지의 건축 여부를 결정할 수 있을 정도로 토지 투자에 있어서 굉장히 중요한 요소입니다. 그렇기에 도로는 토지가격에 큰 영향을 끼치게 되며 투자자는 항상 이 도로를 염두해야 할 것입니다.

많은 도로의 유형 중 현황도로도 유의해야 합니다. 현황도로는 대개 농촌에서 주민들이 경작을 위해 농기계가 다닐 수 있도록 길을 만들며 생겨납니다.

현황도로는 아예 지적도에 나와 있지 않습니다. 지적도만 보고 맹지라고 판단해서 아예 거들 떠보지 않는 분들이 많지요.

그런데 현장답사를 가서 보면 차가 지날만 한 길이 있는 경우가 종종 있습니다. 심지어 콘크리트로 포장까지 되어 있기도 하죠 현황도로란 말 자체가 이미 도로로 사용하고 있다는 뜻입니다.

그래서 도로로 변경해 달라고 신청할 경우 정식 도로가 될 가능성이 높습니다. 이때 지자체에서는 도로지정공고에 앞서 해당 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받습니다. 현황도로의 땅주인이지요.

일부 지자체에서는 관습상 도로로 사용하고 있는 경우는 토지소유자의 승낙 없이도 도로로 개설할 수 있다는 조례 근거도 있습니다. 땅주인으로서는 억울할 수도 있습니다. 자신의 땅인데 사람들이 공공연하게 이용하다가 도로로 바뀌게 되는 거니까요.

뒤집어 생각하면 내가 땅을 매입할 때 현황도로가 있다면 유의해야 한다는 뜻입니다. 사유지의 도로라도 공용으로 이용하고 있고 공공연하게 사용되고 있다면 소유권을 행사하지 못할 수도 있습니다.

또한 계획도로란 도시계획시설도로의 준말입니다. 도시개발에 따라 계획하고 건설하는 도로를 말합니다.

앞서 말했듯이 토지 가격과 도로는 밀접한 상관관계가 있습니다. 그래서 계획도로 인근 부지는 투자자의 관심을 모읍니다. 계획도로는 토지이용계획확인원을 통해 확인이 가능합니다.

토지이용 계획확인원에 나온 지적도를 보면 빨간 줄로 쭉쭉 그어서 도로가 날 지역을 표시하지요. 길이 생기면 당연히 주위 땅값은 상승할 겁니다.

하지만 계획도로에 대한 투자도 리스크가 존재합니다. 계획도로는 말 그대로 계획입니다. 언제 도로가 날지는 불확실합니다. 경우에 따라서는 10년 내내 계획으로만 머물 수도 있다는 뜻이지요.

그러다 계획이 바뀌는 수도 있습니다. 그래서 계획도로 투자는 대박이 될 수도 있고 계륵으로 남을 수도 있습니다. "여기로 도로가 난다고 사놓으면 두세 배는 거뜬해." 투자 권유를 받을 때는 대개 그럴듯한 근거가 제시됩니다.

계획도로는 그중 자주 등장하는 소재이지요. 계획도로 주위 땅에 투자를 할 때는 계획도로가 나는 목적을 살펴봐야 합니다. 계획도로를 건설하는 경우는 크게 둘로 나눌 수 있습니다.

기존 도로를 직선으로 만들어 효율을 높이거나 폭을 넓혀 도로 수용능력을 확대 하는 경우, 새로운 택지개발, 산업단지 조성과 관련하여 나는 경우.

첫 번째라면 사업시행이 확실해진 다음에 투자하는 게 좋습니다. 예산 이 부족하면 자꾸 뒤로 미뤄질 수 있기 때문입니다. 두 번째는 계획 한대로 도로가 날 확률이 높습니다. 새로 개발된 단지까지 반드시 도로가 필요하기 때문이지요.

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