[이슈플러스] “가게 내놔요” 봇물…“분쟁해결 계약서가 답”

[서울경제TV=김수빈기자]
 

[앵커]

코로나19 상황이 지속되고, 또 새 변이 바이러스도 끊임없이 나오자 곳곳에서 영업이 어려워진 자영업자들이 속출하고 있죠. 그렇다보니 기존에 임대료 분쟁을 겪으신 세입자도 있을 거구요. 요즘엔 가게 계약을 중도 해지하거나, 가게를 아예 양도하는 분들도 있다고 하는데요. 주의할 점은 뭔지 알아보겠습니다. 김수빈 기자 나와있죠.

[기자]

네, 안녕하세요

[앵커]

우선, 우리 자영업 하시는 분들 위드 코로나로 연말 특수 좀 보나 했는데, 또 거리두기가 강화가 된 상황이에요. 아무래도 가게 매물들이 나올 거 같은데요. 요새 점포 거래 상황 어떻습니까.

[기자]

네, 코로나로 경제 사정이 어려워지자 가게를 접는 자영업자 분들이 늘면서 점포거래도 활발하게 이뤄지고 있는 분위깁니다.

점포거래 사이트 '점포라인'에 따르면 최근 한 달간 업종별 총 조회수를 살펴봤을 때 카페가 1위구요. 펜션, 편의점, 당구장 등 순으로 나타났습니다. 최근 일주일 조회수를 살펴보면 고깃집, 카페, 스크린골프장 등 다양했는데요. 다양한 업종에서 점포거래가 이뤄지고 있는 상황입니다.

[앵커]

영업이 어려워지면서 상당수 가게들이 매물 시장에 나오고 있는 모습인데요. 원래는 임대차 중도 계약 해지가 안됐잖아요. 법이 바뀐건가요.

[기자]

네, 상가건물 임대차보호법이 일부 개정됐습니다. 방역조치로 인해서 가게들이 많이 문을 닫았죠. 지금도 거리두기가 강화돼 인원과 영업시간에 대한 제한이 재차 걸리면서 자영업자들이 심각한 경영난을 겪고 있는 상황입니다. 정부는 이런 상황들을 고려해 방역조치의 영향으로 폐업한 자영업자들에 한해 상가 임대차 계약을 중도에 해지할 수 있도록 했는데요.

지난 9일 국회 본회의에서 '상가건물 임대차보호법' 일부 개정안이 통과됐습니다. 개정안에는 상가 임차인이 정부의 영업제한 조치를 3개월 이상 받아 경제 사정의 변동으로 폐업한 자영업자에게 '계약 해지권'을 행사할 수 있는 조항이 신설됐는데요. 다만, 임대인이 계약 해지권 행사가 부당하다고 여겨 분쟁 조정을 신청했을 때는 코로나 방역조치로 인해 사정이 어려워진 점을 소명해야합니다.

[앵커]

정부가 분쟁 조정을 지원하기 위해 공정임대료를 도입했잖아요. 요즘 시장 반응은 어떻습니까.

[기자]

시장에선 별로 실효성이 없다는 반응입니다. 지난달 국토교통부와 한국감정평가사협회가 '상가임대차 공정임대료 산정을 위한 업무협약'을 체결한 바 있는데요. 임대료 분쟁에 대해서 원활한 합의를 이끌어내기 위해 도입이 됐습니다. 감정평가를 거친 후에 분쟁조정위원회에서 공정하고 객관적인 공정임대료를 산정하는데요. 사실 임대인들이 납득할만한 '공정임대료'의 근거 제시가 어렵기 때문에 다소 실효성이 없다는 지적도 나오고 있습니다.

현재 상가임대료는 코로나19 이후 소폭 감소한 상황이긴 한데요. 통계청에 따르면 중대형 및 소형 상가 모두 2019년 4분기 대비 3.1% 하락했습니다. 아무래도 코로나19가 확산되면서 상가 수요가 줄어들었기 때문인데요. 상가의 메카였던 명동의 3분기 공실률은 거의 50%에 육박하는 수준입니다.

[앵커]

그렇군요. 임대차 계약을 해지하는 분도 계시지만, 가게를 양도하시는 분도 있잖아요. 혹시 이런 경우에는 어떤 분쟁이 생길 수 있나요.

[기자]

네, 다양한 분쟁이 생길 수 있습니다. 점포를 넘기고 권리금을 받고 나가는 사람은 양도인, 권리금을 지급하고 인수하는 사람은 양수인이 되는데요. 권리금이란 수익이 발생하는 곳이 가지는 금전적 프리미엄의 개념을 가지고 있습니다. 한마디로 권리금을 산정할 때는 매출이 큰 영향을 미치는데요. 간혹 허위로 매출장부를 조작하는 경우로 인해 피해를 입는 양수인이 있고요.

양도인 입장에서는 새 임차인을 구했지만 결국 마지막에는 건물주가 새로운 사람과 신규로 임대차계약을 처리해야 권리금계약이 성사됩니다. 물론 건물주가 비협조적이더라도, 임차인에게 결격사유가 없다면 권리금 회수는 법적으로 보호를 받긴 하는데요. 그럼에도 정당하지 않은 방해행위가 있다면 임차인은 권리금소송을 건물주에게 제기하는 상황까지 벌어집니다.

[앵커]

앞으로도 가게 매매를 하는 분들이 생길 수 있는데, 가게를 인수할 때 주의할 점은 뭐가 있나요.

[기자]

네, 사실 모든 거래에서 구두 계약보다는 계약서를 작성할 때 많은 권리가 보장이 되죠. 기존 점포를 인수 할 때도 마찬가집니다.

권리 양수도 계약을 체결하는 경우, 권리금 뿐만 아니라 기존 시설물에 대해서도 양수, 양도를 하게 되는데요. 기존 영업주가 사소한 물품을 챙겨갈 수도 있기 때문에 시설물, 집기, 비품 등 양도할 물품을 최대한 세부적으로 조사해 계약서에 기재를 해야합니다. 그래야 불필요한 지출을 최대한 줄일 수 있기 때문입니다.

또한 업종에 따라서 인, 허가증을 반납받아야 하는데요. 예를 들어 외식업의 경우, 요식업협회에서 받은 위생교육필증을 가지고 구청에 가서 영업신고증을 받아야 하는데요. 반드시 구청 등에 기존 영업신고증을 반납하고 새로 발급을 받아야 하거든요. 증서를 제대로 받지 못하면 영업을 할 수 없는 경우까지 생기기 때문에 각별히 주의하셔야 합니다.

[앵커]

네, 가게 매물이 증가하고 있는 현 상황부터 매물 거래 시 주의해야할 점까지 김수빈 기자와 짚어봤습니다. 수고하셨습니다.

[기자]

감사합니다. /kimsoup@sedaily.com

[영상편집 김현지]

*키워드: 상가거래, 상가, 상가임대료, 가게양도, 계약서, 양도인, 양수인, 공정임대료