[대박땅꾼의 땅땅땅] 유치권과 공유지분

오피니언 입력 2023-07-20 21:01:59 enews2 기자 0개

전은규 대박땅꾼Lab 소장. [사진=대박땅꾼Lab]

사람들은 받아야 할 돈을 못 받았을 때 흔히 채무자의 물건을 대신 거머쥐곤 한다.

돈을 받을 때까지 보관하는 것인데 이를 법률 용어로 '유치권'이라고 한다.

부동산에도 유치권이 존재한다. 예를 들어 토지 소유자가 건물을 지었다고 하자. 그런데 공사 도중에 자금 부족으로 공사가 중단되었고 해당 토지 가 경매에 넘어가버린 경우, 공사를 담당한 건축업자는 공사 대금을 받아내지 못해 토지 경매에서 유치권 신고를 하게 된다.

공사 대금을 못 받은 건축 업자가 유치권을 가지게 되는 것이다.

유치권이 설정되어 있는 토지는 법적으로 단단히 꼬여 있어 일반 투자자들은 입찰을 꺼리기 마련이다. 하지만 언제나 기회는 위험 속에 있는 법 고수는 이를 잘 이용한다.

일반인들이 떠올리는 유치권 행사의 모습은 건물에 플래카드를 건 채로 보상하라며 협박하는 이미지다.

실제로 유치권자는 토지경매의 낙찰자에게 유치권을 주장하지만 공사 대금을 갚으라고 요구할 수는 없다.

경매를 통해 토지를 소유하게 된 사람에게는 유치권을 행사할 수 없는 것이다.

다시 말해 공사 대금을 못 받아서 생긴 유치권은 건물에 대한 권리를 행사할 수 있을 뿐이지 그 토지에 대한 권리는 아니라는 말이다.

토지를 낙찰 받은 사람의 입장에서는 건물을 철거하면 그만인 일이다. 그러니 너무 '유치권'이라는 단어에 겁먹을 필요는 없다.

두 번째로 알아볼 것은 공유지분이다. 종종 경매에 공유지분인 토지가 나오는 경우가 있다.

이는 가족이나 형제들의 지분 형태의 상속일 가능성도 있고, 애초에 토지 공동구매로 투자했던 참여자의 지분이 경매로 나왔을 수도 있다.

공유지분이란 하나의 땅에 대해서 여러 사람이 지분을 나눠 가지고 있는 상태를 말한다.

공유지분경매는 바로 이 공동 소유로 있는 지분 중 일부만 경매로 나온 것이다.

공유지분 토지는 토지 매도가 쉽지 않기 때문에 무조건 시세보다 싸게 매입해야 하는 것이 상식이다.

바로 이 점을 파고들어 시세보다 싼 값에 토지를 구입하여 원래 시세만큼 매도하는 것이 고수들의 토지 투자다.

공유지분 특성상 소유관계가 적을 수록 매도 시 갈등이 적기 때문에 되도록 지분관계가 비교적 복잡하지 않은 물건을 고르는 것이 현명하다.

그런데 이 공유지분 경매에는 앞서 말했듯 큰 위험이 따른다. 공유지분 협상이 잘 이루어지지 않을 상황이 대다수이기 때문이다.

이럴 때는 법원에 공유물분할청구소송을 해야 한다. 공유물분할청구소송은 지분권자들 간에 협의가 불가능할 때 할 수 있는 가장 강력한 방법이다.

즉, 법원에 공유물을 강제로 분할해달라고 요청하는 것이다.

예를 들어 이혼 부부를 살펴보자. 이혼 부부의 재산분할 시에는 집이나 토지가 부부의 공동명의로 되어 있는 경우가 대다수다.

따라서 경매를 통해 매각한 후 그 수익을 나누기도 한다. 이처럼 법원에서는 지분자들의 합의가 이루어지지 않아 현물분할이 어려울 경우, 경매를 통해 전체 부동산을 매각하고 매각 대금을 지분 비율대로 나누어주는 강제분할을 실시하는 것이다.

그런데 이때 강제 경매가 들어가게 되면 토지 시세보다 낮은 가격에 매도될 수 있고 또한 매도까지 오랜 시간이 걸리기 때문에 왠만하면 지분자들과 협의를 통해 토지를 매도하는 것이 좋다.

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