[줌인 부동산] 집값 하락에 전세가율 '비상'…깡통전세 구제 방법은?

[앵커]

최근 들어 깡통전세에 대한 심각성이 또다시 불거지고 있습니다. 전세가격이 매매가격을 뛰어 넘고 있는 지역도 속속 나타나고 있는데요. 전세가율이 높은 주택을 피하는 것이 좋지만 선택지가 적은 세입자들의 한숨은 커지기만 합니다. 깡통전세에 대한 피해를 막기 위해 어떤 노력들을 할 수 있는 지 부동산부 설석용 기자와 짚어보겠습니다. 설 기자. 나와 있습니까.

[기자]

네. 안녕하십니까.

[앵커]

시간이 지날수록 깡통전세에 대한 우려가 더 커지고 있는 것 같습니다. 반대로 얘기하면 아직까지도 뾰족한 대책을 마련하지 못 했다는 반증이기도 할 텐데요. 먼저 깡통전세에 대한 심각성에 대해 살펴볼까요.

[기자]

네. 깡통전세에 대한 얘기는 이미 익숙해져있을 만큼 많이 들어보셨을 텐데요. 깡통전세는 매매가격이 전세가격과 비슷한 수준인 경우를 말합니다. 당연히 매매가격이 전세가격보다 비싸야 하는데 최근 집값 하락세로 인해 전세가격 수준까지 오게 된 겁니다. 

이럴 경우, 세입자가 계약 2년 만기가 돼 전세보증금 반환을 요구할 경우 집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 온전히 돌려주지 못 하는 상황이 생길 수 있습니다. 최근 집값 하락세가 지속되고 있어 깡통전세에 대한 우려가 커지고 있는 상황입니다.

지난 23일 한국부동산원 부동산테크를 통해 공개한 ‘임대차시장 사이렌’ 정보에 따르면 전국 아파트 9월 전세가율은 75.2%로 8월 74.7%보다 0.5%포인트 높아졌습니다.

지역별로는 경북 포항북구가 91.7%, 경북 구미 90.8%, 전북 익산시와 경북 포항남구가 90.6%를 기록하는 등 전세가율이 90%를 넘어 전달보다 깡통전세 위험이 더 커진 것으로 나타났습니다.

수도권 아파트 평균 전세가율은 8월 69.4%에서 9월에는 70.4%를 기록하며 70%대에 진입했습니다. 통상 전세가와 대출액의 합이 집값의 70% 이상일 경우 위험하다고 진단하기 때문에 수도권 아파트 평균 전세가율이 70%를 넘어선 건 시장 전반이 위험 수준에 들어왔다는 해석이 가능합니다.

서울 25개 구 아파트 중 지난달 전세가율이 가장 높았던 곳은 서울 중구로 78.6%를 기록했습니다. 서울 중구는 8월 62.6%에서 무려 16%포인트나 뛰었습니다.

[앵커]

전국 부동산 시장 전반이 깡통전세 위험군에 들어오고 있다고 해도 과언이 아닌 것 같은데요 특히 빌라시장이 고위험군이라고요.

[기자]

네. 신축 빌라의 경우 시세 파악이 어렵기 때문에 매매가와 전세가 기준이 없습니다. 주변 시세에 따라 거래가격이 정해지겠지만 실제 첫 매매거래가 이뤄지기 전 전세 매물로 나온 신축 빌라의 경우는 가격 기준을 가늠하는 건 어렵습니다.

따라서 신축 빌라의 성격상 전세가율이 높을 수 있고 깡통전세에 대한 우려 역시 상대적으로 크다는 분석이 가능합니다. 빌라 시세를 파악할 수 있도록 보통 5년 정도 넘은 빌라와 거래를 하라는 게 업계 조언입니다.

먼저 전국의 연립·다세대 전세가율은 8월 83.1%에서 9월 83.4%로 0.3%포인트 상승했습니다. 연립·다세대 전세가율은 지방 평균 80.5%를 기록했는데, 서울은 82%에 달하는 것으로 조사됐습니다.

특히 서울 일부 지역에서는 전세가율이 90%를 넘는 곳이 등장하고 있습니다. 관악구의 9월 연립·다세대 전세가율은 전달보다 6.6%포인트 상승한 91.9%를 기록하며 서울에서 가장 높게 나타났습니다. 강북구도 91.2%를 기록하며 90%대에 진입했습니다.

지방에서는 전세가율 100% 이상 즉, 전세가격이 매매가격을 뛰어넘은 곳들이 속출하고 있습니다. 부산 연제구 전세가율은 무려 127.4%를 기록했고, 경북 구미, 경기 이천), 경기 화성, 경북 포항북구, 경기 안산 상록구 등이 전세가율 100%을 넘어섰습니다.

[앵커]

집값 하락세가 계속되고 있어 전세가율 상승 역시 이어질 거란 전망이 나오고 있는데요. 그렇게 되면 당연히 깡통전세에 대한 사회적 우려도 커질 텐데, 깡통전세 피해 예방법이 있다면 어떤 것이 있을까요?

[기자]

네. 우선 깡통전세 피해가 발생했을 때 구제할 수 있는 방법은 없습니다. 집주인이 전세보증금을 돌리주지 못 했을 경우 세입자와의 소송을 통해 주택을 경매에 넘긴다고 해도 이미 매매가격이 전세가격 수준으로 떨어져 있다면 세입자에게 돌려줄 금액 자체가 적어지기 때문입니다. 정책적으로 최우선변제금이라는 게 발생하는 경우도 있지만 보통의 원룸의 저가 주택이 대상인데다가 그 역시 전세보증금보다는 턱없이 부족하기 때문에 세입자의 출혈을 막을 수는 없다는 게 전문가들의 의견입니다.

따라서 사전 예방책이 중요한데요. 일단 거래할 주택의 등기부등본을 떼어 근저당이 설정돼 있는지를 확인하고 실거래가나 공시지가 등 시세 파악이 중요합니다. 그에 따른 전세가격이 얼마인지를 따져봐야 할 텐데요. 권대중 명지대 부동산학과 교수 얘기 들어보시죠.

[싱크] 권대중 명지대 부동산학과 교수

"매매가격이 전세가 비율 근접 비율 70%가 넘는 물건에 대해선 계약을 하지 않는 것이 최선의 방법이고요. 정부가 사전에 계약을 하기 전에 임차인이 요구하면 전세보증금보험에 가입할 수 있는 지를 사전에 알려준다면 그걸 보고 계약을 하면 좋을 것 같아요."

주택 거래 직후 전입신고나 확정일자를 받는 것은 기본이고 전세금보증금보증보험에 가입하는 건 필수적 요소가 됐습니다. 

이와 관련 정부는 금융당국과 대책 마련 논의에 들어간 상태입니다. 원희룡 국토교통부 장관은 국정감사에서 "전세금 반환을 유예하는 대출 부분은 기존의 여러 가지 규제들을 개선해서 길을 열어주려고 지금 금융당국과 검토하고 있다"고 언급했습니다. 국토부는 대출 규제 완화, 별도 구제기금 마련 등 다양한 방안을 열어두고 논의를 진행하고 있는 것으로 알려졌습니다.

[앵커]

네. 깡통전세 피해를 예방하기 위해 정부가 대책 마련에 속도를 올리고 있습니다. 하지만 무엇보다 세입자 스스로 경각심을 갖고 거래할 주택에 대해 꼼꼼히 조사하는 등 조심하는 것이 사실상 가장 중요할 것 같습니다. 지금까지 설석용 기자와 함께 했습니다. 설 기자 수고했습니다.

[기자]

네. 감사합니다. /joaquin@sedaily.com

[영상편집 채민환]