[줌인 부동산] “공시가격 충격…똘똘한 한채만 남길 듯”

[앵커]

어제(15일) 정부가 2021년도 공동주택 공시가격을 공개했죠. 예상보다 높은 상승률이 눈에 띄었는데요. 정부는 1주택자들은 큰 영향을 받지 않을 거라고 이야기했지만, 공시가격이 크게 오르면서 9억원 이상의 종합부동산세 대상자도 대폭 늘어나는 모습입니다. 공시가격 상승으로 인해 시장은 어떤 영향을 입을지, 김효선 농협은행 올백자문센터 수석위원 모시고 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하세요.

[김효선 농협은행 NH 올백자문센터 수석위원]

안녕하세요.

[앵커]

Q1. 공시가격 상승, 시장 영향은

공동주택 공시가격 상승률이 예상보다 높게 나왔어요. 서울 노원구는 34.66%, 세종시는 70.68%나 올랐는데요. 이 정도 상승률이면 1가구 1주택자라도 영향이 크지 않을까요. 또 공시가격 6억원이 넘는 똘똘한 한 채를 보유한 사람들의 세부담도 증가할 것 같습니다. 이들의 세부담은 어느 정도 증가할지, 이로 인해 소유주들이 동요할지 궁금합니다.

[김효선 위원]

2020년 11월에 공시가격이 적정 수준의 시세를 반영할 수 있도록 공시가격 현실화계획을 발표했습니다. 공시가격은 매년 약 3%포인트씩 올라 2030년에는 시세의 90% 수준까지 현실화시키겠다는 내용인데 생각보다 높아 심리적 부담감이 예상보다 큰 상황입니다.

세종시 새롬동 더샾 아파트 전용면적 84㎡의 경우 작년에는 공시지가 4억6,000만원 기준으로 재산세가 약 99만원 나왔는데, 올해 공시지가가 인상되면서 1주택자는 약 216만원, 2주택자는 290만원이 넘는 세금을 부담하게 됩니다. 전년 대비해서 두배도 넘게 오르니 동요가 있을 수밖에 없는 상황입니다.

[앵커]

Q2. 지역별 양극화 더 심해질까

세종시처럼 급등한 지역들은 당장 세금 부담이 있으니 그럴 수 밖에는 없을 것 같네요. 그런데 지역별 상승률을 보니 지역간 편차가 커진 모습입니다. 전국적으로는 상승했지만 제주(1.72%), 전남(4.49%), 강원(5.19%)처럼 상승률이 낮은 곳도 있는데요. 이러한 지역별 편차 어떻게 바라봐야 할까요.

[김효선 위원]

공시가격만 상승할 수는 없습니다. 올해의 공시가격은 지난해 말 시세에 현실화율을 반영하는 방식으로 산정되기 때문에 공시가격이 상승했다고 단순하게 볼 것이 아니라 시세가 급등한 지역은 다음 해 공시가격이 많이 오를 수 있다고 생각해야 할 것 같습니다.

이런 지역 양극화 현상은 광역적 지역에서도 나타나지만 서울 내에서도 구별, 아파트 단지별로 편차가 큽니다. 제가 확인을 한 서울 소재 몇 군데 아파트 단지의 경우도 공시가격이 10%가 채 오르지 않은 곳이 여러 곳 있었습니다

지역에 따른 시세 차이가 공시가격에도 동일하게 나타나고 있는데 향후에도 다주택자 절세 매물들이 일부 시장에 나올 때 보유하고 있는 주택들 중 미래가치가 덜하다고 판단되는 주택을 내놓을 가능성이 높기 때문에 지역별 온도차는 더해질 것으로 예상됩니다.

[앵커]

Q3. 시세상승만으로 공시가격 오를까

작년에 주택 가격이 많이 오르다 보니 공시가격 상승도 자연스러운 현상이라고 말씀하셨는데요. 정부가 현실화율을 점진적으로 높이고 있는 것까지 영향을 미치면서 특정 지역의 공시가격이 급등하는 모습을 보이고 있는 것 같습니다. 공시가격이 시세 상승만으로 이렇게 한꺼번에 많이 올랐던 적이 있을까요.

[김효선 위원]

전국 상승률이 19.08%인데, 역대 두 번째로 높은 상승률입니다. 가장 크게 올랐던 때는 2007년도였는데 전국적으로 22.7% 올랐습니다.

지금 보시는 자료는 강남구 역삼동 e편한세상 아파트와 노원구 청구3차 아파트의 2006년부터 2021년까지 평균시세와 공동주택 가격에 대한 자료입니다. 역대 가장 높은 공동주택 가격 상승률을 보였던 2007년도를 보면 두 아파트 모두 각각 33%, 36% 상승합니다. 같은 시기 시세 상승률은 44%, 33%였습니다. 금융위기 후 2009년도에는 역삼동 2편한세상의 경우 공동주택 가격이 16% 하락하는데, 시세도 11% 하락하는 모습을 볼 수 있습니다.

[앵커]

Q4. 공시가격 급등, 주택시장 안정될까

가장 많이 궁금한 내용일 것 같습니다. 공시가격 상승은 세금뿐만 아니라 건강보험료를 비롯하여 각종 복지수급에도 영향을 미치는데요. 이번 공시가격 상승이 우리에게 어떤 영향을 줄지, 특히 주택시장 안정화에 도움이 될 수 있을지 궁금합니다.

[김효선 위원]

공시가격은 생활에 미치는 영향이 매우 크기 때문에 매우 신중하고 전략적으로 진행돼야 합니다. 보유세뿐만 아니라 취득세나 상속세, 증여세 등 각종 부동산 세금은 물론 의료보험과 연금보험, 재건축부담금 산정, 장기주택자금 이자상환액 소득공제, 토지보상 관련 등 많은 영역과 관련이 있습니다.

특히 부동산 관련 세금은 훨씬 많은 세금이 부과될 것입니다. 그렇게 되면 고가주택은 물론 중저가 주택까지도 거래에 영향을 미칠 것이며 취득세나 재산세 등 세금이 부담스럽게 되면 부동산시장은 양극화가 더욱 심화되면서 임대차 시장도 불안해질 수 있습니다.

[앵커]

Q5. 부동산 관련 세금 개편 필요할까

그런데 정부가 2030년까지 공시가격을 시세의 90%로 맞춘다고 했잖아요. 그렇다면 올해 집값이 별로 안 올라도, 앞으로 재산세 비중이 높아질 것 같아요. 그러다 보니 종합부동산세 기준을 개편해야 한다는 목소리도 나옵니다. 종부세 부과 대상인 9억원 기준을 바꿔야 한다거나, 1주택자에겐 종부세를 걷으면 안된다는 목소린데요. 위원님께서는 어떻게 생각하시는지요.

[김효선 위원]

부동산 관련 세금이 시장에 미치는 영향이 매우 큽니다. 최근과 같은 부동산시장이 상승하는 국면에서는 세금보다 부동산가격이 더 많이 오르기 때문에 큰 영향이 없지만 하락장에서는 부동산가격도 하락하는데 보유세 등 세금이 높아지면 오히려 가격이 더 하락할 수도 있게 됩니다.

특히 2020년 7.10대책 발표 이후 전방위적인 세금 강화로 다주택자나 법인이 추가로 주택을 매입하는 것은 많이 줄어들었습니다.

그러나 공시지가나 공시가격 현실화와 세금관련 정책은 매우 신중해야 합니다. 실물자산이기 때문에 가격을 높이거나 낮추려는 의도로 세금을 국민들이 충격을 느낄만큼 강도 높은 정책은 위험할 수 있다고 봅니다. 중장기적으로 공시지가나 공시가격을 점진적으로 현실화해 시장 충격을 줄이면서 실제 거주하고 있는 1주택자들에 한해서는 세금을 지금보다 많이 완화해 주어야 하는 방향성이 좋다고 봅니다.

그래야 주택이 사는 것이 아니고 사는 곳이라는 취지와도 맞고, 국민경제에도 충격이 덜해 국민의 조세반발도 적을 수 있을 것 같습니다. 또한 취득세와 양도소득세가 높아 매물 잠김 현상이 나타나지 않도록 시의성 있는 적절한 정책이 필요할 것 같습니다.

[앵커]

네 잘들었습니다. 지금까지 김효선 농협은행 NH 올백자문센터 수석위원이었습니다. 감사합니다. /heyjin@sedaily.com