[대박땅꾼의 땅땅땅] 토지임대계약시 확인해야할 법률적 근거와 매수청구권의 이해
전은규 대박땅꾼Lab 소장. [사진= 대박땅꾼Lab]
토지 임대차는 부동산 임대차와 크게 다를 것 같지만 사실 공통점이 많습니다. 지방에 가면 쉽게 볼 수 있는 임대차로, 토지 임대차의 대부분은 흔히 ‘소작’이라 불리는데요. ‘도지’라는 차임을 지불하는 형태의 경작을 위한 토지 임대차입니다.
굉장히 오래되었죠. 분쟁도 그만큼 많이 발생하고 있습니다. 그래서 민법에서도 이 부분을 강조하는 형태의 조문이 많고요. 대부분의 분쟁이 이 법령 안에서 다루어진다고 하니 유심히 읽어보세요.
1. 토지 임대차의 최대기간은 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년, 기타 토지의 임대차는 5년으로 정의한다. 물론 이것은 최대 기간이므로 처음에 이 기간 이상으로 계약을 하면 문제의 소지가 될 수 있으나 기간의 연장이나 재계약은 자유라는 것을 기억하면 된다.(619조)
2. 임대차의 갱신: 기간 만료 전 1년 내에 갱신하여야 한다.(620조)
3. 임대차의 등기: 당사자 간의 반대 약정이 없다면 등기 절차에 협력하고 등기한 때부터 제삼자에 대하여 효력을 발생한다.(621조)
4. 토지 임대차 내의 등기 없는 건물의 임차인: 임차인이 그 지상 건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.(622조)
5. 전대의 차임 지급법: 임대인의 승낙에 의한 임차인의 전대에 있어 전차인(임차인에게 땅을 빌린 사람)은 그 차임을 임대인에게 직접 납부한다.(630조)
6. 전차인의 권리 확정: 임대차의 합의 해제로 인한 계약의 종료에 영향을 받지 않는다.(631조)
7. 차임지급시기: 차임은 토지에 대하여는 매년 말에 지급하여야 한다. 그러나 수확기가 있는 것에 대하여는 그 수확 후 지체 없이 지급하여야 한다.(633조)
8. 임차인 및 전차인의 갱신청구권, 매수청구권: 임대차가 종료한 때에 그 토지에 임차인이 건물, 수목, 기타 지상시설이 현존하는 때에는 지상권에 준하는 시설에 대한 보상을 요구할 수 있고, 임대인도 이에 응해야 한다는 것.(643, 644, 645조)
매수청구권이란
토지임대차에서 특히 생소한 부분이 매수청구권입니다. 토지임대차 분쟁의 대부분이 매수청구권, 차임미지급에 따른 해지, 그리고 점유를 원인으로 하는 소유권의 주장입니다. 이 모든 분쟁의 근원은 토지임대차는 다른 임대차와 달리 장기간이기 때문일 것입니다.
따라서 토지를 임대할 때에는 그 기록사항을 본인 이외에 가족들에게도 알리고, 차임 및 수확물의 분배 등에 대해 신경을 쓰면 임대인 측에서는 큰 문제는 없습니다. 임차인은 임대토지에 대한 시설 및 건물의 신축을 할 경우, 이 사실을 꼭 임대인과 상의한다면 차후 매수청구권에서도 문제가 발생하지 않습니다. 물론 만일의 경우를 대비해서 임대인, 임차인 모두가 문서화하는 것이 중요합니다. 문서의 중요성이 여기에서도 적용됩니다.
전은규 대박땅꾼Lab 소장
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