[대박땅꾼의 땅땅땅] 서울과 지방 부동산, 지역마다 다른 토지 투자법
전은규 대박땅꾼Lab 소장. [사진=대박땅꾼Lab]
나는 어렸을 때에 책상에 앉아 있는 것을 별로 좋아하지 않았다. 그런 나에게 부모님께서는 종종 이렇게 말씀하셨다. "오래 앉아 있어라. 앉아 있는 만큼 성적은 오른다."
인내심을 가지고 열심히 공부하면 성적이 오를 거라는 조언이기도 했지만 지금 돌아보면 한편으로는 공부든 다른 분야든 잔꾀나 요령 부리지 말고 진득하게 노력으로 정면 승부하라는 '정공법'을 가르쳐주기 위해서 하신 말씀 이라는 생각이 든다.
꾀나 모략을 쓰지 않고 정정당당하게 정면으로 공격하는 방법'이라는 정공법 사실 이렇게 공부하면 통하던 시대도 있었다. 꾀를 쓰지 않고 그저 책상 앞에 앉아서 책만 파는 그런 정공법 말이다.
하지만 요즘 앉아 있는 시간만큼 자신의 미래가 바뀐다고 여기는 사람이 과연 얼마나 있을까? 이제는 정공법만으로는 부족하다. 유연하고 전략적으로 움직여야 원하는 것을 성취하는 데 좀 더 근접할 수 있는 세상이 되어버린 것이다.
그래도 정공법이 통하는 것이 있다. 바로 '현장 답사'다. 나는 부동산에서 만큼은 현장 답사라는 정공법이 통한다고 믿는다. 현장 답사는 투자하려는 사람이 지역 조사와 그에 대한 분석 과정을 끝낸 다음에 이루어진다. 나 또 한 이런 식으로 파고든 결과 서울의 부동산과 지방의 부동산에서 단기간에 차익을 얻을 수 있는 토지 투자법이 서로 다르다는 것을 발견했다.
현재 전체 인구의 약 절반은 서울과 경기에 몰려 있다. 그렇기에 서울은 무엇이든 포화 상태일 수밖에 없고, 당연히 토지는 귀하고 귀하다. 서울 시내에 토지를 가지고 있는 사람은 굉장한 재력가일 가능성이 높다.
그런데 그 사람들이 가지고 있는 땅은 우리가 일반적으로 알고 있는 그런 형태의 땅일까? 그렇진 않다. 강남과 강북을 비롯한 대부분의 땅에는 이미 수많은 건물들이 올라서 있으며, 땅이 귀한 만큼 여기에서 이뤄지는 새로운 개발 대부분은 기존의 건물을 허물고 더 높고 큰 건물을 새로 짓는 것이다. 재건축 아파트가 서울의 부동산 시장에서 관심을 끌고 있는 이유다. 그렇기에 서울에서 부동산 투자를 할 때에는 보다 적은 금액으로 토지를 구입하거나, 단기적인 시세 차익을 얻으려면 다세대 주택을 구입해서 많은 대지지분 을 보유하는 것이 좋을 것이다.
그렇다면 지방에서 부동산에 투자하려면 어떻게 해야 할까? 강의를 듣거나 주변의 부동산 전문가에게 물어보거나 혹은 관련 도서라도 읽고 나면 "높은 수익률을 원하는 투자자라면 지방의 다가구 주택에 투자하세요" 라고 말 한다는 것을 알게 된다.
단, 높은 수익률을 얻는 대신 지방 대부분의 수익형 부동산에서는 시세 차익을 기대하기는 어렵다. 이미 지가가 높은 서울과 달리 지방의 토지는 지가가 낮고, 투자금이 서울에 비해 비교적 적기 때문이다. 하지만 투자 금액 대비 다가구를 통해 얻을 수 있는 임대수익률이 훨씬 높다.
그런데 지방의 토지는 다르다. 상대적으로 쉽게 시세 차익을 얻을 수 있는 것이다. 서울에서는 대형 주거단지를 건설하기 어렵지만, 지방에서는 남는 토지를 이용해서 대형 주거단지를 덜 어렵게 개발할 수 있다. 인프라가 만들어지고 인구가 유입되면서 지기는 당연히 상승하게 된다. 지방의 경우 신도시 등의 건설로 인해 인구유입이 증가될 것이 예상된다면 그런 지역 인근의 땅에 소액이라도 투자하여 시세 차익을 얻는 것이 현명한 길이다.
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