[대박땅꾼의 땅땅땅] 역세권에 투자하기
전은규 대박땅꾼Lab 소장. [사진=대박땅꾼Lab]
서해선복선전철을 보면 화성 송산역과 향남역, 평택안중역, 당진 합덕역, 홍성내포신도시역 등이 앞으로 신설됩니다. 제가 주로 추천한 역세권 투자는 주로 당진 합덕역과 평택 안중역이었습니다.
이유는 불과 몇 정거장의 차이 밖에 나지 않지만 가격대가 다른 곳보다 상대적으로 낮았기 때문입니다.
당시 화성 송산역과 향남역은 가격이 많이 올라 역세권이 평당 200만 원을 상회하였습니다. 반면 합덕역은 역에서 400m 떨어진 곳도 평당 50만 원에 매입할 수도 있었지요.
평택 안중역 역시 평당 100만원선이면 1km 이내 역세권 투자가 가능했습니다.
계산을 한번 해볼까요? 현금 5,000만 원과 대출 5,000만 원을 합하여 1억 원 을 투자한다고 해봅니다.
역 가까운 땅 A는 평당 200만 원이라고 가정 하면 1억 원으로 50평밖에 살 수가 없습니다.
그러나 1km 반경 안의 땅 B는 평당 50만 원 정도에 살 수 있지요. 그러면 200평을 살 수 있습니다. 50평과 200평은 토지 활용면에서 차이가 무척 큽니다.
나중에 역이 들어선 후 A의 값이 세 배로 상승해 평당 600만 원이 되었다고 하면 총 3억 원이 될 겁니다. 그런데 평당 50만 원이었던 땅 B에 투자한 경우는 어떨까요?
B도 같은 역세권입니다. 중심 시세의 절반은 받을 수 있습니다. 적어도 1/3 가격이라고 가정하면 평당 200만 원이 됩니 다. 200평의 땅이 평당 200만 원이면 총 4억 원이 됩니다. 가격이 낮고 땅 평수는 넓으니 가격이 오를 경우 수익의 탄력성이 더 뛰어나다고 볼 수 있습니다.
역이 들어서는 부지에서 너무 가까운 땅은 오히려 조심해야 합니다. 역에서 가까우니 대개 가격이 많이 오른 상태입니다.
게다가 역이 어떻게 설계되느냐에 따라 토지가 수용될 가능성도 있습니다. 그러면 보상금액이 매입가보다 낮을 수도 있지요.
그렇기 때문에 역이 생길 곳에 가깝다고 비싼금액에 매입을 했는데 오히려 손해를 보는 경우가 생길 수 있습니다.
어디서 부터 수용이 되는지에 대한 정보는 결과가 나오기 전까지 아무도 모르기 때문에 누구를 원망할 수도 없을 것입니다.
그렇기 때문에 역세권 토지를 투자할 때에는 역세권 부지에서 최소 100m 이상 떨어진 땅부터 우선순위로 놓고 가격대가 저렴한 곳을 골라야 합니다.
역세권 1km 법칙은 지방의 역을 대상으로 설정한 것입니다. 아무래도 서울과 수도권 대도시에서개발이 이루어지는 GTX 노선의 역이나 지하철 7호선이 연장되는 종점 포천과 같은 경우는 대형 역사가 들어설 것입니다.
이런 경우 그 개발 규모에 비례하여 역에서 반경 3km까지 넓혀도 충분히 수익을 기대할 수 있습니다.
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