[대박땅꾼의 땅땅땅] 땅의 계급 용도

오피니언 입력 2023-09-15 16:02:42 enews2 기자 0개

전은규 대박땅꾼Lab 소장. [사진=대박땅꾼Lab]

우리나라의 모든 땅은 정부에서 지정한 용도지역·용도지구·용도구역에 따라 용도가 정해져 있습니다.

용도지역에 따라서는 건축이나 개발 행위가 정해져 있는데요. 아예 건축이나 개발행위를 할 수 없는 용도지역도 있지요. 건축을 할 수 있다고 해도 어떤 용도지역인가에 따라 건폐율과 용적률이 정해져 있습니다.

그런데 왜 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 나눠서 부를까요? 관련 법과 제한 내용이 약간씩 다르기 때문입니다. 용도지역으로 전 국토를 나누고 그 안에서 용도지구와 용도구역을 지정한다고 생각하면 됩니다.

부동산시장에서는 용도를 땅의 계급이라고도 말합니다. 건물을 지을 수 있는 땅과 없는 땅은 가격이 확연히 차이가 나니까요 용도에 따라 가격 이 차이가 나니 대우가 달라지는거죠.

용도지역과 용도지구, 용도구역은 각기 할 수 있는 개발행위와 없는 행위가 정해져 있습니다.

개인이 바꿀 수 없으니 내가 어떤 곳의 땅을 사야 하는지도 정해져 있다고 생각하면 됩니다.

정부는 5년마다 국토종합개발계획에 따라 용도지역을 조정합니다. 그러나 대개 한 번 용도지역이 정해지면 몇십 년 유지된다고 생각해야 합니다. 그러므로 투자자는 반드시 내가 매입할 땅이 어떤 용도지역에 있는지 확인해야 합니다.

우리나라 전 국토를 대상으로 정한 용도지역은 21종류가 있습니다. 보통 토지 투자자들이 선호하곳은 계획관리지역, 생산관리지역, 농업보호구역. 도시지역의 자연녹지, 자연녹지 안의 취락지구 등을 들 수 있는데요.

시세 차익을 기대하는 토지 투자자의 입장에서 투자 대상지로 가장 선호하는 지역은 비도시지역의 계획관리지역입니다. 계획관리지역에 대한 규정은 다음 과 같습니다.

계획관리지역: 도시지역으로 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 하려는 지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역

계획관리지역은 앞으로 도시가 될 가능성이 높은 곳이라는 뜻이죠. 가장 적합한 투자 대상이라고 할 수 있습니다. "도시지역의 땅을 사면 더 좋지 않아요?" 라고 물을 수 있습니다. 이미 도시지역이니 바로 건축을 하거나 개발을 할 수 있으니 그렇게 생각할 수 있겠지요.

하지만 도시지역의 땅은 비쌉니다. 시세 차익을 거두려면 장기간 보유해야 하며 투자에 대한 규제도 만만치 않습니다.

계획관리지역의 땅을 사서 개발계획에 따른 시세 차익을 기대하는 것은 토지투자의 정석이라고 할 수 있습니다.

반대로 농림지역이나 자연환경 보전지역은 피해야 합니다. 이 지역은 개발행위를 엄격히 규제하고 있고 향후 몇십 년간은 용도가 바뀔 가능성이 없습니다.

수십 년을 보유해 도 땅값이 지지부진 제자리걸음을 하는 땅이니 투자하기에 적합하지 않습니다. 아무리 싸도 신중히 고려해야 하지요. 관리지역 중 보전관리지역도 마찬가지로 조심해야 합니다.

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