[대박땅꾼의 땅땅땅] 땅의 운명을 바꾸는 용도지역

땅이라고 다 똑같은 땅이 아니다. 어떤 땅이든 모두 '용도지역’이라는 명찰 같은 것이 붙어 있다. 이 용도지역은 종종 땅의 운명을 바꾸기도 한다. 인터넷 쇼핑이 보편화돼서 일까? 요즘 들어 땅을 마치 인터넷 쇼핑몰처럼 소개하는 글 들이 많다. 소개하는 방식도 인터넷 쇼핑몰의 상품 설명과 동일 하다. 예를 들어 옷을 판다면 사이즈와 안감, 겉감, 길이 등에 대한 제품 설명은 물론이고, 어떤 계절에 입어야 하는지, 빨래는 어떻게 해야 하는지에 대 해 자세하게 설명되어 있다.

땅도 마찬가지다. 관심 지역의 '토지'라는 단어만 검색해도 그 지역의 매물 소개가 수백 개씩 쏟아져 나온다. 그런데 이런 토지 매물 소개에서 꼭 빠지지 않는 것이 하나 있다. 바로 '용도지역’이다. 쉽게 말해 용도지역은 마치 옷을 여성용, 남성용 아동용으로 분류하듯이 토지를 용도별로 구분해 놓은 것이다. 예를 들어 계획관리지역의 ‘논'이라고 설명이 덧붙여져 있다면, 여기서 용도지역은 계획관리지역이며 논(답)은 지목이 되는 것이다. 

용도지역이 중요한 이유는 용도지역에 따른 토지이용규제가 다르기 때문이다. 그리고 용도지역이 무엇인지가 지가에 직접적인 영향을 주기 때문이다. 제1종 전용주거지역과 농림지역의 지가가 같을 수는 없다. 애초에 비슷한 지역이나 유사한 땅들을 묶어서 주거용으로 만들 땅, 농사를 지을 땅, 공장을 세울 땅 등으로 지정하고 이 지정에 따라 규제한다. 용도지역에 따라 땅값 차이가 나는 핵심적인 이유는 용적률, 건폐율 등이 달라지기 때문일 것 이다. 즉, 얼마나 개발할 수 있는 땅인가가 가격을 달라지게 하는 것이다.

용도지역은 지목과 같이 개인의 필요에 따라 변경할 수 있는 것이 아니라 도·시·군·구 자체에서 도시계획을 통해 바뀌는 내용이기 때문에 누구보다 빨리 변경될 만한 땅을 찾는 혜안이 필요하다. 일반 토지 투자자가 도시지역을 제외하고 가장 많이 찾는 용도지역인 계획관리지역은 비도시지역 중에서도 용적률과 건폐율이 가장 높다. 그 이유는 차후에 도시지역으로 전환될 가능성이 가장 높기 때문이다. 이처럼 일반 투자자 입장에서는 도시지역으로 전환되는 것처럼 용도지역이 바뀔 땅을 미리 찾아내는 것이 중요하다.

용도지역이 바뀌는 과정은 도시계획에 따라 크게 좌우된다. 용도지역 변경을 미리 예측하는 가장 간단하면서도 기본적인 방법은 지자체가 제공하는 정보를 적극적으로 이용하는 것이다. 지자체의 도시계획 변경이 가장 중요한 단서다. 지자체의 계획 변경에 따라 토지 개발이나 고밀도 개발이 가능하게 바뀌는 용도지역의 토지를 구입하는 것이 가장 좋다. 이런 경우, 타이밍을 정확하게 잡을 수만 있다면 시세차익이 보통 서너배까지 나기도 한다.

예를 들어 예전에는 계획관리지역이었던 땅이 있다고 해보자. 이곳에는 농지나 임야 등이 가득한 곳이었는데, 도시계획 변경에 따라 역세권이 들어서게 되면 주변은 주거지역이나 상업지역으로 변경된다. 대표적인 사례가 충남 당진시 합덕역 예정지다. 합덕역 주변은 지금도 논으로 가득하다. 역사가 들어선다는 계획이 세워지기 전에는 그저 농림지역 이었던 곳이다. 하지만 몇 년 뒤 합덕역 착공 후의 지적도를 떼어봐라. 용도지역은 다르게 나와 있을 테니 말이다.