[팩트체크] 답십리17구역이 공공재개발 취소한 진짜 이유

부동산 입력 2021-01-19 15:03:24 수정 2021-01-19 15:55:52 지혜진 기자 0개

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지난해 8월 서울 동대문구청에서 열린 공공재개발 사업 설명회 전경. [사진=서울경제TV]

[서울경제TV=지혜진기자] 서울 동대문구 답십리17구역은 공공재개발 사업을 신청했다가 높은 임대주택 비율 요건에 따른 수익성 악화를 이유로 신청을 취소한 구역으로 알려져 있다. 그러나 이는 총체적 맥락을 반영하지 못한 설명이다. 


19일 업계에 따르면 답십리17구역은 지난 2011년부터 조합시행방식이 아닌 공공시행방식으로, 서울주택도시공사(SH공사)가 사업을 추진 중이다. 원래부터 공공이 개입된 사업인 셈이다. 답십리17구역은 용적률 상향, 분양가 상한제 제외 등을 기대하고 공공재개발 사업을 신청했다. 하지만 용적률 상향을 하기엔 이미 사업이 많이 추진된 상태였고, 분양가 상한제는 최근 시행령 개정으로 공공재개발이 아니어도 제외될 가능성이 생겼다.


업계의 얘길 종합하면 답십리17구역이 공공재개발을 포기한 까닭은 △용적률 상향에 따른 사업 지연 △임대주택 수 증가 △시행령 개정으로 분양가 상한제 제외 기대감 등 크게 세 가지다. 


용적률 상향은 공공재개발의 대표적인 이점 중 하나로 꼽힌다. 사업성이 낮은 사업지에 용적률을 법적 상한의 120%까지 높여주는 것이다. 그러나 용적률을 상향하려면 시간이 걸린다. 
 

답십리17구역 주민대표회의 관계자는 “우리 구역은 이미 4채 빼고 이주가 다 이뤄졌다. 90% 이상 끝난 상태로 조만간 철거 작업에 들어갈 예정”이라며 “공공재개발로 용적률을 상향하게 되면 다시 사업인가, 건축심의, 관리처분인가 등의 절차를 거쳐야 하는데, 우리 구역엔 맞지 않는다”고 설명했다.

사업시행자인 SH공사 관계자는 “답십리17구역은 공공재개발 사업성 검토를 할 때부터 기존 용적률을 적용했다”고 말했다. 애초부터 용적률 상향은 현실적으로 적용하기 어려운 카드였다는 것이다.


실제 답십리17구역은 지난 2018년 삼호(현 대림건설)를 시공사로 선정해 사업을 추진 중이며, 지난해 3월에는 동대문구로부터 관리처분계획인가를 받았다. 용적률을 상향하면 사업성 개선은 되겠지만, 설계 변경을 하고 다시 각종 인가를 받는 데 걸리는 시간을 고려하면 용적률 인센티브가 무의미해진다.


일각에서 주로 다뤄진 임대주택 수 증가도 답십리17구역이 공공재개발을 포기한 이유 중 하나로 꼽힌다. 용적률 상향을 고려하지 않다 보니 공공재개발 시 임대주택 비율이 사업성을 해칠 정도로 늘어난 것이다. 현재 계획대로는 총 326세대 가운데 58세대가 임대주택 물량으로 배정됐다.

답십리17구역 관계자는 “공공재개발 사업성을 검토해보니 임대주택 수가 기존 58세대에 32세대를 추가해야 한다는 결론이 나왔다”며 “분양신청자가 141명인데 임대가 90세대가량을 차지하는 건 너무 많다고 생각했다”고 말했다.


여기에 다음 달 19일부터 시행되는 것으로 입법 예고된 ‘주택법 시행령’ 개정안에 분양가 상한제 적용대상 제외요건이 신설(제58조의4)되는 것도 영향을 미쳤다. 개정안에는 소규모 정비사업을 활성화하기 위해 공공성을 갖춘 소규모 정비사업의 경우 분양가상한제 적용대상에서 제외하는 내용이 담겼다.

답십리17구역처럼 공공 사업시행자가 참여하고, 건설 주택의 10% 이상을 임대주택으로 건설하는 경우 분양가 상한제를 제외해준다. 단 정비구역의 면적이 2만㎡ 미만이거나 정비사업으로 건설되는 주택 전체 세대수가 200세대 미만이어야 하는데 답십리17구역은 면적이 1만3,851㎡로 제외 대상에 포함된다. 답십리17구역으로서는 꼭 공공재개발이 아니어도 혜택을 받을 수 있게 된 것이다. /heyjin@sedaily.com


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