배후수요 두터운 수익형부동산 눈길…임대수익·환금성 갖춰

[서울경제TV=정창신기자] 주택 시장을 정조준한 부동산 규제로 수익형 부동산에 대한 관심이 늘어나는 가운데, 배후수요가 두터운 수익형 부동산에 눈길이 쏠리고 있다. 

배후수요는 상품을 직·간접적으로 이용할 수 있는 범위의 잠재적인 수요를 의미한다. 대규모 주거 단지나 업무지구를 끼고 있어 상주인구가 풍부한 입지는 주거·업무 배후수요가 두터워 수익형 부동산 1순위 투자처로 통한다.

두터운 주거 배후수요는 상가에 특히 유리하다. 연중무휴 상권을 형성해 안정적인 임대수익을 기대할 수 있고, 공실 위험이 적은 만큼 수요층도 많아 환금성도 뛰어나다. 지역 개발 추이에 따라서는 향후 시세차익까지 기대할 수 있다.

지식산업센터의 업무형 공장 등 업무시설의 경우는 업무지구 배후수요가 중요하다. 기업체들이 집중된 지역의 업무시설은 협력관계에 있는 업체들의 수요가 크기 때문이다. 특히 자동차 생산공장 등 다양한 전·후방 산업과 연계된 산업이 집중된 입지 인근은 관련 협력업체도 많아 업무시설 입주 경쟁도 치열하다.

한 부동산 전문가는 “풍부한 배후수요를 품은 수익형 부동산은 불황에도 하방경직성이 강하고 수요가 꾸준해 공실 우려도 적다”라며 “시세 상승기에는 임대수익은 물론 투자 수익도 노려볼 수 있어 안정적인 투자처로 손꼽힌다”라고 설명했다.

이 같은 상황에서 인천 부평구에 ‘인천테크노밸리 U1센터’가 공급된다.

인천테크노밸리 U1센터가 조성되는 부평구 갈산동 한국전력공사 인천지역본부 인근 부지는 주거·업무지구 배후수요가 두터운 한편, 초역세권의 조건까지 갖춘 황금 입지다.

부평구의 중심부에 위치한 갈산동은 갈산타운아파트(1,650가구), 두산아파트(574가구) 등 대규모 아파트가 주거타운을 형성하고 있다. 행정안전부 주민등록인구통계에 따르면 인구만 총 1만5,000여 세대, 3만6,000여 명에 달한다. 연접한 삼산동, 청천동, 산곡동을 합치면 주거 배후수요는 총 23만여 명으로 늘어난다.

업무 배후수요도 두텁다. 도보 5분 거리에 부평국가산업단지가 있고, 한국GM 부평공장 등 기업체들도 모여있다. 인천광역시에 따르면 지난해 6월 기준 부평국가산업단지에는 952개 업체가 가동되고 있고, 수출액은 연간 119억4,900만 달러에 달한다. 섬유·전기·전자·플라스틱 제품 등 제조업 중심 산업 인프라가 형성되어 관련 제조업 시너지 효과도 기대된다.

역세권 입지도 투자자들의 기대를 모으고 있다. 인천지하철 1호선 갈산역이 가깝고, 인천지하철 1호선과 서울지하철 7호선 환승역인 부평구청역도 도보 거리에 위치해 있다. 인천지하철 1호선 검단 연장선도 2024년 개통이 예정되어 있어 유동인구도 늘어날 전망이다.

대우건설이 시공하고 우리자산신탁이 시행을 맡은 인천테크노밸리 U1센터는 연면적 28만㎡로 63빌딩의 1.6배에 달하는 규모다. 지하 1층~지상 23층 규모로 조성된다. 제조형·업무형 공장과 상업시설을 중심으로 기숙사, 섹션오피스 등의 시설을 가미한 복합 시설이다.

1~3층에 조성되는 상업시설은 청천천 수변공간과 어우러진 스트리트형 상가로 설계됐다. 3~6층에는 7개관 규모의 영화관이 입점해 광역 수요를 끌어들일 전망이다. 단지 앞쪽으로는 야외 분수와 조형물을 배치한 광장이 조성되며, 중정에는 다양한 이벤트와 문화·예술 공연을 진행하는 야외공연장이 조성된다.
최상층의 옥상정원, 수변공간을 배경으로 작품들을 전시하는 야외갤러리 등은 상업시설 방문객을 끌어들이는 한편 업무시설 임직원의 쾌적한 휴게공간으로 활용된다.

지하 1층~지상 10층에는 제조형 공장이 배치된다. 제조형 공장에는 여러 특화 설계를 적용하여 비즈니스 환경을 구축했다. 호실별 출입문 앞에 주차가 가능한 ONE WAY 물류 하역 시스템이 적용된다. 최신 드라이브인(Drive-in) 시스템으로 도어 투 도어(Door-to-Door)를 구현하는 한편, 도로를 6m 이상의 광폭으로 설계하여 지게차 등 대형 차량도 여유롭게 양방향 통행이 가능하다. 유닛 별로도 특화 설계가 적용되었다. 최대 층고가 5.4m로 여유로운 높이를 확보했으며, 바닥 하중도 1㎡당 1.2톤의 무게를 견딜 수 있게 설계되었다.

근무환경에 쾌적성을 더하는 특화 설계도 호평이다. 업무시설 호실별로 발코니가 배치되어 쾌적성을 더하며, 12~20층에 배치된 기숙사도 발코니가 서비스 면적으로 제공된다. 지상 4층~지상 11층에 배치된 섹션 오피스는 고층 전용 엘리베이터로 공장과 동선을 분리해 독립적 업무환경을 조성했다.

원활한 물류를 위한 도로 교통망도 뛰어나다. 부평대로와 부평 나들목(IC)이 가까워 인천과 서울을 잇는 경인고속도로 이용이 편리하다. 서울외곽순환도로 서운 분기점(JC)도 가까워 공항 및 수도권 전역의 접근성도 높다.

분양 관계자는 “업무·상업·주거시설을 망라하는 인천 최대 규모 지식산업센터로, 부평구의 새로운 랜드마크가 될 전망이다. 풍부한 배후수요가 안정적인 상가·오피스 임대수익을 창출하는 한편, 다양한 시설이 방문객과 업무시설 임직원의 만족도까지 높일 것”이라고 밝혔다.

인천테크노밸리 U1센터의 업무용공장은 완판 됐으며, 분양 마감을 앞둔 제조형 공장과 상업시설 일부 잔여 호실을 공급 중이다. /csjung@sedaily.com