[대박땅꾼의 땅땅땅] 토지 반비례법칙을 활용하라
전은규 대박땅꾼Lab 소장. [사진=대박땅꾼Lab]
1. 규모가 클수록 평당 가격이 내려간다
상품을 묶음으로 살 때 개당 가격이 싸지는 경우가 있지요. 땅도 그렇습니다. 파는 사람 입장에서 생각해보죠. 100평 땅이 평당 50만 원이라고 가정하면 총 금액은 5천만 원입니다. 이 정도 금액이라고 하면 돈이 있는 경우 매입을 적극적으로 검토할겁니다. 토지규모가 1만 평에 이르면 상황이 달라집니다. 총 금액이 50억 원에 달합니다. 이만한 자금을 운용할 수 있는 사람은 많지 않습니다. 당연히 팔기가 어렵죠1~2년 또는 그 이상 기다려야 할지도 모릅니다. 팔기로 한 사람은 대개 그 시점에서 팔아야 할 이유가 있습니다. 무작정 기다릴 수는 없지요. 그래서 평당 가격을 낮춰 내놓습니다. 경험상 1백 평이 50만 원이라면 1천 평은 20~30%로 낮춘 가격에 거래됩니다. 1만 평이라면 주위 시세의 절반 가격에도 거래가 성사되지요. "왜 손해를 보고 팔지? 그냥 필지를 쪼개서 따로따로 팔면 되잖아?"라고 할 분도 계실 겁니다. 하지만 역시 파는 사람의 입장이 되어 생각해보세 요. 1만 평을 1천 평 단위로 쪼개도 5억 원에 달하는 투자금을 지닌 사람 10명이 필요합니다. 그 사람들이 기다렸다가 한꺼번에 나타나는 것도 아니죠. 필지를 분할하면 각 땅의 입지조건도 달라집니다. 당연히 도로와의 인접지역 땅은 쉽게 팔리겠지요. 하지만 모양이 안 좋거나 접근성이 떨어 지면 팔리지 않을 수도 있을 겁니다. 남는 건 애물단지가 될 수도 있죠. 그러니 가격을 낮춰서라도 통으로 팔고자 하는 겁니다.
2. 토지 반비례법칙을 응용한 공동투자
토지 반비례법칙은 규모가 클수록 평당 가격은 내려간다는 개념입니다. 그러니 규모가 큰 땅을 사서 필지를 나누어 팔면 수익이 극대화될 것 입니다. 다만 막대한 자금이 장기간 묶이는 단점이 있지요. 공동투자는 이 같은 단점을 해결하는 방안이 될 수 있습니다. 여러 명이 공동으로 사서 필지를 분할하여 갖는 겁니다. 예를 들어 주위 시세가 평 당 50만 원인데 1천 평 규모의 땅이 나왔다고 가정해보죠. 시세대로라 면 5억 원입니다. 앞서 말한 대로 이만한 돈을 선뜻 투자할 사람은 많지 않습니다. 그래서 평당 40만 원 아래로 가격을 낮춰 매물을 내놓게 됩니다. 총 매입가격이 4억 원입니다. 10명이 각기 4천만 원씩 투자하여 이 땅을 매입한 후 필지분할을 하면 각기 1백 평을 소유할 수 있습니다. 이럴 경우 바로 판다고 해도 원래 주위 시세를 반영하여 50만 원에 거래할 수 있습니다. 1백 명이 5천만 원이라면 살 사람을 찾기가 훨씬 쉽습니다. 사자마자 20% 수익을 확보하는 셈이죠. 제가 주위 지인들과 함께 당진 합덕에 공동 투자한 경우가 좋은 예입니 다. 2011년 합덕역 주위 땅 3천 평이 매물로 나왔는데 당시 시세보다 저렴한 평당 10만 원대의 매물이 나왔습니다. 총 금액이 3억 원을 상회하였기에 혼자 투자하기에는 부담이 됐지요. 그래서 주위 소액투자자를 모아 공동으로 사서 공동지분으로 보유하였습니다. 이 땅은 10년이 지 난 지금 시세가 70만~80만 원대에 이릅니다.
3. 토지 반비례법칙을 적용할 땅 찾기
토지 반비례법칙은 땅의 규모가 커서 평당 가격이 시세보다 낮고, 필지 분할을 원활하게 할 수 있을 때 적용됩니다. 개발호재가 있어 사람들의 관심이 높은 지역이어야 한다는 건 당연한 전제입니다. 누가 봐도 공감 할 만한 뚜렷한 호재가 있는 지역을 선택해야 합니다. 제가 선호하고 추 천하는 지역 중 하나는 서해안복선전철화 호재 관련지역입니다. 서해안 전철이 지나가는 서산, 당진, 화성 송산, 안중 등지에서 전철역 입지 반 경 1km 안의 땅을 관심 갖고 살펴보는 것도 좋겠습니다.
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