[대박땅꾼의 땅땅땅] 사례로 보는 토지투자 성공 포인트

오피니언 입력 2022-06-07 10:07:32 enews2 기자 0개

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전은규 대박땅꾼Lab 소장. [사진=대박땅꾼Lab]

저도 투자 초기 2~3년 동안에는 여러 가지 시행착오를 겪었습니다. 언제나 성공하는 투자는 있을 수 없지요. 실패를 겪으면서 점차 성공률을 높여가는 게 투자라고 생각합니다. 성공한 투자 사례를 통해 성공 포인트를 다시 한번 짚어보겠습니다.

1. 정보 선점으로 성공한 합덕역 투자
서해안복선전철이 지나는 충남 당진 합덕역 투자가 현재까지 7배로 가 장 수익률이 높았습니다. 아직 보유 중으로 그 이상의 수익을 기대하고 있습니다. 흔히 토지투자는 세 단계로 수익이 난다고 합니다.

• 발표단계: 개발정책이 발표되면 일대 땅값이 바로 뜁니다.
• 착공단계: 발표단계에 올랐던 땅값이 일정 시세를 형성하다 착공하게 되면 다 시 한번 한 단계 올라섭니다.
• 완공 후 완공되면 더 이상 오를 게 없다고 생각하는데 오산입니다. 완공 후 발전 에 대한 기대감에 다시 한번 땅값이 오르는 게 보통입니다.

가장 투자 수익이 높은 사람은 발표단계 이전에 땅을 산 사람일 겁니다. 당진 합덕역 투자는 발표단계에서 투자한 사례입니다. 

제가 최초 투자할 당시 합덕역이 들어설 예정 부지 주위는 논밖에 없었습니다. 공사도 들어가지 않았을 때 주민공청회에 참석하여 어느 번지 에 역이 들어서는지 확인하고 주위 동서남북으로 매입했습니다. 평당 10만원에 매입하였는데 착공하면서 30만원 올랐지요. 그리고 매년 조금씩 오르고 있습니다. 정보를 선정한 투자는 높은 수익을 가져다 줍니다. 

그래서 미공개 정보나 입안단계 정보를 얻고자 노력하지요. 하지만 계획단계 투자는 리스크를 알아야 합니다. 공사가 지연되거나 무산될 경우 자금이 묶일 수 있습니다. 리스크를 줄이는 방법은 관공서의 공식 발표나 자료를 바탕으로 투자 하는 겁니다. 

물론 어디에 어떤 시설이 들어서는지 등을 물어봐도 알려주지 않습니다. 대개 담당이 아니면 모르기도 하고 알아도 민감한 내용이니 알려주지 않습니다. 그렇다고 극비로 진행하는 건 아닙니다. 절차에 따라 주민공청회를 열고 홈페이지 등에 사업진행상황을 고지합니다. 이를 볼 줄 알면 남보다 먼저 정보를 알 수 있고 더 높은 수익을 누릴 수 있습니다.

2. 역발상으로 성공한 경매투자
경매투자를 시작하면서 선배들로부터 자주 듣는 이야기가 지분투자는 쳐다보지도 말라는 겁니다. 저 역시 지분투자는 피합니다. 낙찰을 받아 도 다른 사람과 공동으로 소유하는 것이니 마음대로 팔 수 없습니다. 

경매를 한참 하던 시절 두 번이나 유찰되어 경매가가 무척 낮은 물건이 눈에 띄었습니다. 도로에 붙어있고 주위에 호재도 많았지요 용도도 좋아서 주위 시세는 평당 20만~30만 원을 호가하고 있었습니다. 그런데 아쉽게도 지분으로 나온 경매였습니다. 한참 고민을 하다가 입찰하여 낙찰 받았습니다. 그리고 공유지분 소유주를 찾아가 필지분할을 제안했지요. 

상대방에게 직사각형의 예쁜 땅을 양보하고 저는 도로가 붙은 삼각형 모양의 땅을 가졌습니다. 언뜻 손해인 듯했지만 그래도 건축할 수 있는 면적의 땅을 두 번이나 유찰된 싼 가격으로 매입하였기에 저 역시 이익이었습니다. 이 투자는 제게 뒤집어 생각하면 기회가 생긴다는 역발상의 중요함을 확인하고 투자에 대한 자신감을 얻는 계기가 되었습니다.


3. 땅이 지닌 문제를 해결해 수익을 거둔 농지투자
완벽한 땅은 없습니다. 모든 땅에는 한두 가지 문제가 얽혀있고 이를 해결하면 땅값이 상승합니다. 푹 꺼진 논을 성토하여 수익률을 높인 사례를 살펴보겠습니다. 

논을 매입하였다가 밭으로 만들어 수익을 높인 사례가 있습니다. 총 5천만원에 매입하여 500만원 비용을 들여 성토한 후 7천만원에 매각하였습니다. 그대로 두었다면 그 가격을 받지 못했을 겁니다. 꺼진 땅의 문제를 해결한 덕분에 바로 수익을 낼 수 있었던 비교적 간단한 문제해결 사례이지요. 땅이 지닌 문제는 다음 세 가지로 분류할 수 있습니다

1. 땅 자체의 문제 : 땅의 토질이나 모양, 배수, 경사도 등 물리적 형태와 관련한 문제로 대개는 비용을 들이면 해결 가능합니다.

2. 땅에 얽힌 규제 : 땅의 지목과 용도에 따른 법과 규제도 땅값에 영향을 미칩니다. 변경 여부에 따라 기대수익이 달라지지요. 대지로 지목을 변경할 수 있는 농지와 다른 지목으로 변경이 불가능한 임야의 땅 값이 차이가 나는 건 당연합니다. 이런 규제를 풀 수 있다면 고수익을 실현할 수 있는 기회가 될 것입니다.

3. 땅값에 영향을 미치는 주위 악재 : 분묘나 축사, 송전탑과 같은 혐오시설이나 그에 준하는 기피시설이 있다면 땅값 상승은 제한을 받습니다. 해결 가능성이 확실할 때 투자해야 합니다.

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