[대박땅꾼의 땅땅땅] 지목변경이 가능한지 매입 전에 따져보자

오피니언 입력 2022-04-06 11:54:27 수정 2022-05-16 11:02:04 enews2 기자 0개

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전은규 대박땅꾼Lab 소장. [사진=대박땅꾼Lab]

지목을 바꿔 땅의 가치를 높이는 건 적극적인 투자 방법입니다. 땅을 사서 1년씩 소유하여 가치가 상승하는 걸 기다리는 것보다 확실히 매력적이죠 하지만 너도 나도 쉽게 할 수 있다면 벌써 모든 사람이 달려들었을 겁니다. 생각보다 쉽지 않은 영역이기에 공부를 해야 합니다. 지목변경이 가능한 경우는 다음과 같습니다.


1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 같은 관계법령에 의해서 토지의 형질변경 같은 공사가 준공된 경우

2. 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우

3. 도시개발사업 같은 원활한 사업추진을 위해 사업 시행자가 공사 준공 전에 토지합병을 신청하는 경우


이렇게만 보면 내 땅의 지목을 바꿀 수 있는지 없는지 가늠이 되지 않을 겁니다. 결국 해당 지자체나 행정청에 지목변경이 가능한지 확인하는 게 빠른 길입니다. 토지이용현황과 관계법령을 알면 도움이 되겠지요. 지목변경이 가능할 경우 크게 다음과 같은 절차를 거쳐 바꿀 수 있습니다.


1. 전용허가 취득하기

임야, 즉 산을 전답으로 바꾸려면 산지전용허가를 받아야 합니다. 전답과 같은 농지를 대지로 바꾸려면 역시 농지전용허가를 받아야 합니다. 농지전용허가를 받을 경우 농지보전부담금을 내야 합니다. 농지보전부담금을 흔히 농지전용부담금이라고도 합니다.


2, 형질변경하기

산지전용허가나 농지전용허가를 받으면 개발행위허가를 받아서 형질변경 작업을 해야 합니다. 쉽게 말하면 임야를 밭으로 만들거나 논밭을 메워 건물을 세울 수 있는 땅으로 만들어야 한다는 뜻입니다.


3. 밭을 경작하거나 건축물을 세우기

형질변경작업이 끝나면 해당 토지를 바꾸고 싶은 용도로 활용해야 합니다. 임야를 개간하여 밭으로 형질을 바꾸면 뭔가를 심어야 하고, 논밭을 메워 대지로 형질을 바꿨으면 건축물을 세워야 합니다.


4. 지목변경 신청하기

이렇게 하여 땅의 용도가 확실하게 달라지면 관할 행정청에 지목변경을 신청 합니다. 지목변경 허가를 받으면 토지이동정리결의서를 작성하고 토지대장과 도면을 정리합니다.

절차만 보면 간단할 듯하지만 토지는 대개 갖가지 규제나 제한이 걸려 있기에 중간과정에서 막히는 경우가 많습니다. 예를 들어 임야, 즉 산지의 경우 산지전용허가를 받기도 쉽지 않습니다. 산지의 경우 무분별한 개발행위를 막기 위해 산지관리법이 갈수록 강화 되고 있습니다. 예전에는 소규모 산지의 경우 논밭으로 개간하는 걸 묵인했으나 2013년부터는 660㎡(199평) 미만의 소규모 산지도 전용허가를 받아야 합니다. 사실상 임야를 농지나 대지로 바꾸는 건 불가능하다고 봐야 합니다. 만일 산지를 사서 농지나 대지로 바꾸고 싶다면 반드시 미리 해당 행정청에 확인을 해야 합니다. 지목변경은 변경사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 신청해야 합니다. 처리기간은 5일입니다.


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