3기신도시 개발이 가시화되면서 인근 지역 부동산이 덩달아 들썩이는 모습입니다. 여기에 수도권 곳곳에는 정부와 지자체가 추진하는 공공·민간 개발사업도 잇따르는 분위긴데요. 그동안 개발에서 소외돼 낙후된 지역에선 개발 붐을 타고 사업을 적극 추진하는 모습도 나옵니다. 앞서 보신 고양 동산동 취락지구처럼 환지방식의 개발이 눈길을 끄는데요. 어떤 사업이고 어떤점을 주의해야 하는지 전문가 모시고 얘기 나눠보겠습니다.
김효진 세종대 산업대학원(도시개발협력 전공) 교수님, 유윤옥 도시공학박사님 나오셨습니다. 안녕하세요.
[김효진 교수·유윤옥 박사]
네. 안녕하세요.
[앵커]
우선 교수님께 여쭤보겠습니다. 도시개발을 할 때 방식이 다양하잖아요. 앞서 동산동 취락지구에서 환지방식 도시개발사업을 추진하고 있는데요. 어떤 사업인지 설명해주시죠.
[김효진 교수]
도시 개발 사업은 도시 개발 법에 의한 수용 방식과 환지 방식, 혼용 방식이 있습니다.
그 중 환지방식은 보통 우리가 알고 있는 토지수용방식과는 다르게 토지소유자의 동의하에 기존 토지를 개발하고 개발된 토지에 토지부담률을 적용하여 각 토지 소유자들에게 개발 완료된 토지를 되돌려 받는 재분배 방식을 말합니다.
즉 내가 소유하고 있는 토지를 개발한 후 금전으로 보상하는 대신 체비지를 제외한 나머지 땅을 전부 환지하여 개발로 인한 이득금도 모두 토지소유자들에게 돌려주는 재분배 방식입니다.
환지방식의 도시개발사업은 주로 토지주 제안의 민간 주도방식으로 이루어집니다.
토지주 제안의 환지방식 도시개발사업은 도시기반시설이 부족한 낙후지역 개발 사업에 적합하며 사업기간의 단축과 개발이득금 균등분배가 이루어질 수 있습니다.
환지방식은 도시개발사업 진행과정 중에도 토지에 대한 매매가 가능 합니다. 소유권이 있는 상태에서 환지처분이 이루어진 후 새로운 토지로 소유권이 이전되기 때문에 토지 소유자분들이 선호 하는 방법이라고 볼 수 있습니다
[앵커]
이번에는 유윤옥 박사님께 여쭤보겠습니다. 환지방식의 도시개발사업의 장점은 뭔가요.
[유윤옥 박사]
가장 큰 장점은 부동산 개발사업과 직접 관련 있는 개발이익금에 대한 세금의 감면입니다.
토지수용 방식으로 하여 금전 또는 대물을 받았을 때와 비교하면 양도세, 취득세가 발생하지 않는다는 점입니다.
그리고 수용방식은 많은 토지소유자들이 토지매각 후 금전 보상을 받고 대부분 타 지역으로 뿔뿔이 흩터져 이주하게 되어 개발 후에 재입주가 어렵습니다. 그러나 환지 방식은 전에 살던 거주자들이 본인들의 의사에 따라 마을을 떠나지 않고 재 입주 하여 같은 지역에서 사는 재정착율이 높습니다.
그리고 도시개발계획에 주민 참여가 가능하므로 주민의 의사가 어느 정도 반영될 수 있다는 장점이 있습니다.
무엇보다 가장 중요한 것은 다른 도시개발방식과 다르게 사업비가 적게 들고 사업기간이 짧다는 것입니다. 통상적으로 도시개발사업은 5-10년 장기간 소요되지만 환지개발방식은 토지 수용에 따른 금전적 보상비용과 보상합의기간이 단축됩니다. 따라서 사업기간의 단축이 가능합니다.
[앵커]
그렇다면 단점도 있을 것 같아요. 계속해서 박사님께서 설명해주시죠.
[유윤옥 박사]
가장 큰 단점은 도시개발 사업을 할 경우, 한정된 규모의 토지에 도로 공원 등 도시기반 시설을 설치하여야 합니다. 그래서 기존 토지소유자에게 되돌려주는 토지 면적이 줄어들 수밖에 없습니다. 이 비율을 감보율, 또는 토지부담율 이라고 합니다.
지역에 따라서 차이가 있지만 보통은 30-40%정도는 사용면적이 감소하게 됩니다. 그러나 감보율에 의해 토지 면적이 줄었어도 재산상의 손해는 없습니다.
개발사업으로 토지이용계획에 따른 지역, 지구가 변경되기 때문에 토지에 대한 가치가 크게 올라서 토지 평수가 줄어도 토지의 평당 가격이 상승하여 재산상 가치는 높아집니다. 즉, 취락지구나 관리지역의 토지가 주거지역, 상업지역 등으로 토지의 용도가 변경되는 것입니다.
그리고 또 하나의 장점은 주거지역이든 상업지역이든 원하는 용도의 토지를 본인들이 선택하여 받으실 수 있고 선택한 토지의 가치에 따라서 환지받는 토지 평수가 증감되기 때문에 토지 평수만을 가지고 재산이 감소되는 것은 아닙니다.
기존의 취락지구나 관리지역에서는 건물을 4층이하, 용적율 100%이하의 저층만 건축이 가능했지만 도시개발 사업을 하면 해당지역이 주거지역이나 상업지역으로 변경되어 건물을 5~20층 이상 고층으로 지을 수 있고 용적률도 크게 상승하여 고밀도 개발이 가능하게 됩니다.
그래서 같은 땅이라도 개발 후에는 가치가 크게 달라지는 것입니다.
[앵커]
동산동 취락지구 분위기 앞서 레포트로 보셨는데요. 이곳이 3기신도시 고양창릉지구와 인접해 있어요. 정부에서는 신도시 광역교통망을 확충하겠다는 청사진도 제시했는데요. 이곳 교통호재로 꼽을 수 있는 건 뭐가 있나요. 김 교수님께서 설명해주시죠.
[김효진 교수]
3기 신도시 특히 고양 창릉 지역을 선택한 이유 중 제 1순위는 편리한 교통이라고 볼 수 있을 것입니다. 고양창릉지구 교통대책에 대하여 대중교통과 도로교통 대책으로 나누어 살펴 보겠습니다.
1) GTX-A 창릉역 신설 ; 가장 결정적인 이슈로 강남까지 진입이 20분대로 진입이 가능 하게 되었으니까요.
2) 서해선 : 대곡-소사선 복선 전철 사업 공사 진행 중(일산 역 연장운행 포함)
공정 지연(일부 기간 지반 약화 및 김포 공항 설계 변경)등으로 2022년1월 개통 예정입니다
3) 교외선 운영 재개(경기도: 고양시, 양주시, 의정부시 공동)
2004년 운영이 중단 되었으나 수요 증가에 따라서 교외선을 재개할 계획입니다.
고양시의 경우 교통 수요 확보를 위해 기존 노선을 변경
(인구 밀집도가 높은 관산, 고양동 경유)을 추진 중
4) 고양-은평선(새절역) (경전철)간 철도 건설 계획과 트램 연결
고양 신청사를 중심으로 대곡-고양시청-식사역까지 친환경 신교통 수단인 트램으로 연결할
계획입니다.
5) 중앙로-통일로를 BRT 신설 계획
광역교통(고양, 창릉지역) 개선 대책으로 계획되어 있습니다.
2. 도로 교통 대책으로는
1) 서울~문산 간 도로 개통( 2021년 11월)
2) 백석 역에서 -> 서울 문산 간 도로 연결 계획
3) 창릉지구 (중앙로/화랑도)에서 제2자유로 연결해 서울 어디든 오 갈수 있는 편리한 교통체계를 만들 계획이 진행 중인 것으로 알고 있습니다
4) 일산~ 서오릉 간 연결 도로 신설 및 서오릉 확장
5) 강변북로 서울시 구간 확장 등이 계획에 포함되어 있습니다
[앵커]
계속해서 교수님께 여쭤보면요. 3기신도시에 동산동 일부가 포함되면서 땅값이 7% 넘게 오른 곳도 나오고 있습니다. 신도시 인근 지역에선 수혜 기대감이 커지면서 외지인들 투자도 활발한 모습인데요. 이곳에 투자할 때 주의할 점은 뭔가요.
[김효진 교수]
3기 신도시 개발로 호재로 생각하시는 분들이 많은 것으로 알고 있습니다. 관련하여 투자할 때 주의할 점에 대하여 몇 가지만 말씀 드리겠습니다.
지방 자치제별 조례 규정을 살펴볼 필요가 있습니다. 지방 자치제별로 조례가 다를 수 있으니 제한 규정 등에 대하여 알아 볼 필요가 있습니다.
환지방식의 경우 “평가식 환지 방식을 원칙으로 규정”. 환지 방식의 평가는 도시개발 사업 시행 전후에 토지의 평가 가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법으로 이 부분은 유윤옥 박사님께서 말씀 하신 감보율 적용과도 관계가 있기 때문입니다.
투자를 위한 연구와 전략이 필요. 나름대로 공부를 하셔서 본인의 투자 목적에 맞는 투자를 하시라고 말씀 드리고 싶습니다.
투자 목적으로는 시세차익 목적과 건축으로 인한 실수요 목적이 일반적이라고 볼 수 있습니다. 투자 목적에 따라 투자 방법과 수익에 따라 투자 기간이 달라지기 때문입니다
1) 가격 및 시세 조사(1년간 실거래 실적 DATA-국토부 사이트)
용도에 따라 가격과 시세 및 허가 조건 등에 대하여 면밀히 잘 비교/분석해서 결정해야 한다는 것입니다.
2)개발 가능성(교통망, 3기 신도시와 연계 발전 등) 과 개발 계획 조건인 학군, 병원 등에 대한 검토 등을 통하여 하였으면 합니다.
어떤 권유 나 부동산 관련 분들의 정보 제공에 대한 나름대로의 분석 능력을 통하여 투자를 하는 것이 좋을 것이라고 생각 합니다.
장기적인 안목으로 투자 바람직. 본인의 투자 목적에 맞는 목적을 달성하기 위해서는 단기적 투자 보다는 조금 시간을 갖고 투자를 하는 것을 권유 드립니다. 불확실한 환경과 예기치 못한 변수발생과 허가 및 사업 승인 등에서 의외의 시간이 소용 될 수 있기 때문입니다.
[앵커]
네. 잘 들었습니다. 환지방식 도시개발 사업이 뭔지, 신도시 인근지역 투자 시 주의할 점 등을 알아봤습니다.
오늘 나와 주신 김효진 교수님, 유윤옥 박사님 감사합니다.
[김효진 교수·유윤옥 박사]
네. 감사합니다.
