[줌인 부동산] 조합원·일반분양 가격역전…“커뮤니티 분리하자”

[앵커]

정부의 일반분양가 통제에 일부 단지에서 조합원 물량이 일반분양가보다 더 비싼 ‘가격역전’ 현상이 나타날 전망입니다. 서울 반포동에 있는 신반포3차·경남아파트를 재건축해 짓는 원베일리 단지 얘깁니다. 앞으로 일반분양을 할 단지에서도 이 같은 현상은 이어질 것이란 관측이 나오는데요. 일부에선 커뮤니티 시설을 분리해 사용하는 등 차별을 두자는 목소리도 나옵니다. 자세한 얘기 부동산팀 지혜진기자 연결해 들어보겠습니다. 지기자.

[기자]

네.

[앵커]

분양시장에서 ‘로또 분양’ 얘기는 흔한 일이 됐잖아요. 주변 시세보다 수억 원씩 싸진 건데요. 이제는 일반분양가가 조합원 물량보다 저렴한 단지가 등장할 전망이라고요.

[기자]

네. 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 단지의 일반분양가가 조합원 분양가보다 싸질 것으로 관측됩니다. 원베일리 단지는 현재 조합원 분양가가 3.3㎡당 5,560만 원 수준입니다.

아직 일반분양을 하지 않은 상태인데요. 민간택지 분양가상한제 유예기간이 7월 28일로 종료되죠. 그 전에 일반분양을 하더라도 주택도시보증공사의 문턱을 넘어야 합니다. 분양보증을 받아야 한단 뜻인데요. 현재 강남권 분양가는 3.3㎡당 5,000만 원을 넘지 못하는 수준입니다. 일반분양가가 더 낮게 책정될 가능성이 큰 겁니다.

[앵커]

조합원 입장에선 억울할 수도 있겠어요. 낡은 단지를 원주민들이 돈을 모아 새로 짓는 건데 왜 혜택은 새로 온 사람들이 누리냐는 거죠. 분위기는 어떤가요.

[기자]

일부 온라인 카페를 중심으로 “커뮤니티를 분리하자”는 얘기가 나옵니다. 돈을 더 많이 낸 조합원이 쓰는 커뮤니티는 고급스럽게 짓고, 일반분양으로 들어온 사람들이 쓰는 커뮤니티는 조합원 시설보다 못하게 짓자는 겁니다. 물론 이 같은 차별이 가능할지는 모르지만 이런 목소리가 나올 정도로 분위기가 좋지 않습니다.

여기에 민간택지 분양가상한제까지 시행되면 가격역전 차이는 더 벌어질 수 있는데요. 일부에선 조합원의 추가 분담금이 늘어날 수 있다며 우려하고 있습니다.

[앵커]

서울 재건축 단지는 계속 나올 예정인데요. 둔촌주공아파트처럼 규모가 큰 단지들도 이 상황을 예의주시하고 있겠어요. 다른 단지들은 어떻습니까.

[기자]

네. 둔촌주공 재건축 단지의 경우 일반분양가나 조합원 분양가나 별 차이가 없을 수도 있습니다. 둔촌주공 재건축 조합은 3.3㎡당 3,550만 원의 일반분양가를 원하고 있는데요. 이때 조합원 분양가는 2,752만 원 수준으로 예상됩니다. 하지만 HUG 기준대로 2,950만 원가량으로 책정된다면 일반분양가나 조합원 분양가가 큰 차이가 없는 셈입니다.

[앵커]

래미안 원베일리와 비슷한 고민을 겪고 있는 거군요. 그렇다면 둔촌주공 조합은 현재 어떤 상태입니까. 주택도시보증공사(HUG)와 협상하고 있습니까.

[기자]

현재 둔촌주공 조합은 4.15 총선 이후 HUG와 분양가를 다시 협상 중입니다. 둔촌주공은 재건축으로 5,000여 가구의 일반분양 물량을 시장에 공급하는 만큼, 조합원이 어떤 선택을 하느냐가 올해 청약시장에 영향을 미칠 것으로 예상합니다.

조합은 HUG와의 협상이 끝나는 대로 곧바로 임시총회를 열어 조합원들에게 수용 여부를 물을 것으로 전망됩니다. 민간택지 분양가상한제가 유예된 만큼 관리처분 계획변경 이후 7월 28일 전까지 입주자모집공고를 내면 상한제를 피할 수 있습니다.

문제는 조합 내부에서 후분양을 주장하는 목소리가 높다는 점인데요. HUG와 조합이 주장하는 분양가 간에 차이가 크다 보니 후분양도 고려하는 모양새입니다. 앞서 말씀드린 래미안 원베일리 단지도 후분양을 염두에 두고 있는 상탭니다. 

[앵커]

후분양을 대안으로 생각하고 있단 말씀이군요. 그렇다면 후분양이 다시 수면 위로 떠오른 이유는 무엇입니까.

[기자]

후분양이 하나의 ‘카드’로 재조명받게 된 건 앞서도 언급한 HUG 분양가 통제 때문인데요. 후분양은 아파트를 60에서 80%가량 지은 뒤 분양하는 방식으로, HUG의 분양보증이 필요 없습니다. 분양가 통제 없이 분양가를 책정할 수 있단 뜻입니다.

또 선분양 방식보다 약 2년 뒤에 분양에 나서기 때문에 그동안 상승한 시세도 반영할 수 있다는 점에서 대안으로 주목받고 있습니다. 

하지만 전문가들은 일반분양분을 고려하지 않으면 후분양도 위험할 수 있다고 경고합니다. 후분양 방식으로 재건축하려면 조합이 자체적으로 아파트를 건립할 비용을 마련해야 하는데요. 이 과정에서 수십, 수백억 원가량의 금융비용이 발생할 수 있습니다. 즉 일반분양이 많지 않거나 분양이 제대로 이뤄지지 않으면 금융비용에 대한 위험을 조합이 져야 하는 겁니다.

여기에 오는 8월부터 민간택지 분양가상한제가 본격적으로 시행되면 후분양 카드도 큰 이득이 없다는 전망입니다. 분양가상한제는 후분양 단지에도 적용이 돼선 데요. 다만, 분양가상한제가 적용돼도 후분양이 유리한 조합이 있습니다. 조합원 수보다 일반분양 물량이 많은 사업지가 대표적인 사례입니다.

[앵커]

본격화한 건 아니지만, 일각에선 부동산 간접투자상품인 ‘리츠(부동산 투자신탁)’를 재건축 사업에 결합하는 아이디어도 나왔었죠. 리츠가 정말 대안이 될 수 있을까요.

[기자]

네. 리츠 방식은 일반분양 대신 리츠에 출자해 일정 기간 임대주택으로 사용하고 추후 분양하겠다는 건데요. 최근 대우건설이 서울 서초구 반포주공1단지 3주구 사업에 도전하면서 내놓은 아이디업니다. 

재건축 리츠는 조합이 조합원에게 분양하고 남는 일반분양 물량을 리츠에 현물로 출자해 해당 물량으로 임대사업을 하는 겁니다. 이후 일정 기간이 지나면 분양을 하겠다는 건데요. 리츠는 주식회사이기 때문에 조합에 부동산이 아니라 주권을 주게 됩니다. 현물로 출자하므로 아파트 가치는 감정평가액을 기준으로 매겨집니다. 주변 시세와 비슷한 금액을 받을 수 있을 거란 겁니다.

하지만 리츠 임대를 하려면 정비계획을 변경해야 하는데, 서울시는 이에 동의하지 않는 분위깁니다. 당분간은 쉽지 않아 보이는 데요. 서울시는 리츠 제도를 “청약제도를 통해 공정하게 무주택 시민에게 공급되는 현행 주택 공급질서를 무너뜨리는 불공정 행위”라고 해석했습니다.

[앵커]

네. 잘 들었습니다. 지금까지 부동산팀 지혜진기자였습니다. 감사합니다.

[기자]

네. 감사합니다 /heyjin@sedaily.com

[영상편집 이한얼]