[이슈플러스]부동산 P2P 리스크 관리 어떻게 하나

금융 입력 2018-12-14 18:36:00 수정 2018-12-14 18:53:48 이아라 기자 0개

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[앵커]
말도 많고 탈도 많은 부동산 P2P. 올 들어서만 해도 차주가 정해진 기간에 돈을 갚지 않아 투자자가 원금을 손해 보기도 하고 아예 주요 P2P업체가 도산하기도 했습니다. 하지만 부동산 P2P의 수익률이 보통 연 10~15%가량으로 신용대출 P2P 상품보다 2~5%포인트가량 높아 투자자들의 선호도가 높은 게 사실이죠. 리스크만 잘 관리되면, 투자자는 높은 수익을 얻어서 좋고 차주는 중금리로 자금을 대출받아서 좋을 텐데요. 오늘은 상위권 부동산 P2P 업체들이 리스크를 어떻게 관리하고 있는지, 투자자들은 주로 어떤 걸 확인해야 하는지 금융증권부 이아라기자와 알아보겠습니다.

[앵커]
이 기자, 우선 부동산 P2P 투자상품의 리스크 관리가 왜 중요한지 알아야 할 것 같아요.

[기자]
부동산 P2P 상품은 투자자가 이해하기 어려운 동시에 잘만 투자하면 높은 수익을 얻을 수 있는 ‘양날의 검’과 같은 투자상품입니다. 미래에 지어질 건물을 상상하면서, P2P 업체가 소개하는 가상의 프로젝트 시나리오만 보고 투자해야 하기 때문입니다. 이 가상의 프로젝트를 기반으로 차주에게 돈을 빌려주는 것이기 때문에, P2P 업체는 토지 감정가부터 시작해서 준공 리스크까지 꼼꼼하게 점검해야 합니다.

[앵커]
차주와 투자자 중간에서 P2P 업체가 자금을 집행하고 투자금을 상환하기까지 그 절차가 어떻게 될까요?

[기자]
네. 분석, 대출실행, 관리, 투자금 상환 이렇게 크게 네 단계로 보시면 될 것 같은데요. 먼저 첫 번째로 사업지를 분석하는 단계에서는 차주의 사업지 상태가 어떤지, 그리고 차주가 가지고 온 자금 운용 계획과 공사 계획이 얼마나 실현 가능성이 있는지를 봅니다. 업체마다 다르지만 상위 업체의 경우, 전체 대출 신청 건 중 10% 정도만 승인이 난다고 합니다. 대출이 실행되고 나면 그 다음에는 자금을 집행하고 현장을 점검하는 단계가 진행됩니다. 예정대로 건물이 잘 지어지고, 건물 사용승인이 떨어지면 투자금 상환이 이루어지는 거죠.

[앵커]
P2P 업체가 나름대로 꼼꼼하게 살펴보고 그중 10%가량만 대출이 이루어진다는 건데, 그렇다면 그다음 단계에서 P2P 업체들이 어떻게 리스크를 관리하고 있나요.

[기자]
취급하는 상품 건에 따라서 현장을 관리하는 방법에 차이가 있었습니다. 현장을 점검하고, 자금을 집행하는 방법이 달랐는데요. 부동산 P2P 상위 업체 두 곳이 리스크 관리를 어떻게 하고 있는지 살펴봤습니다. 테라펀딩의 경우 내부 심사역이 직접 현장을 관리하고 있었습니다. 현장 방문뿐만 아니라, 지난 3분기부터는 공사 현장에 CCTV를 설치해 공사 진행 상황을 매일 살펴보고 있었습니다. 담당자 이야기 들어보시죠.

[인터뷰]
고진호 수석 /테라펀딩 사업관리팀
“공사비 지급은 한 달에 한 번씩 직접 하도급 업체에 하고 있습니다. 시공사에 기성을 지급했을 때, 유용이라든지 우리 사업 외에 공사비가 쓰일 수 있기 때문에 저희는 하도급에 직접 지불하고 있고...”
다른 업체 어니스트펀드의 경우, 내부 심사역도 있지만 지난 7월부터 외부 건설관리 업체와 협업하여 리스크 관리를 하고 있었습니다.

다른 업체 어니스트펀드의 경우, 내부 심사역도 있지만 지난 7월부터 외부 건설관리 업체와 협업하여 리스크 관리를 하고 있었습니다.

[인터뷰]
남궁호봉 부장 /어니스트펀드 리스크통제실
“공사하는 사업장이 대부분 규모가 있는 사업장이기 때문에, 삼우CM과 협업하여 사업장의 공사와 기성 관리를 철저하게 체크하고 검증하고 있습니다.”

[앵커]
투자자 입장에서는 업체가 리스크 관리하고 있는 부분 중 어떤 걸 확인하고 투자해야 할까요.

[기자]
내부 심사역을 통한 관리와 외부 업체와 함께 관리하는 것 모두 방식에 차이가 있을 뿐 투자자의 투자금 운용 리스크를 관리하는 것이기 때문에, 뭐가 좋고 뭐가 나쁘다고 판단할 수는 없습니다. 먼저 어니스트펀드의 경우, 대형 건축물이 많기 때문에 법·제도적으로 디테일하게 체크해야 할 사항이 많다고 합니다. 협력 업체 담당자 이야기 들어보시죠.

[인터뷰]
김종현 부장/ 삼우CM
“어니스트펀드에서는 주로 이제 현장의 전반적인 사항을 체크를 한다면 저희는 조금 더 디테일하게 공사에 대한 공정률, 그리고 품질까지 저희 삼우에서 체크를 하고 있습니다.”

주로 중소형 주택을 다루는 테라펀딩의 경우에는 차주, 그러니까 건축주와 테라펀딩 리스크 관리팀 담당자가 긴밀하게 공사 진행 단계에서 리스크를 관리하고 있었습니다. 공사가 시작된 후에 공사 부지에 큰 돌이 나와서 책임준공일을 지키지 못할 수도 있는 돌발상황이 발생한 적이 있는데 어떻게 해결했는지 차주 이야기 들어보시죠.

[인터뷰]
박용찬/ 테라펀딩 차주
“이 돌을 깨는 방법(에 대해) 이런 방법이 있고 저런 방법이 있는데 이런 방법을 썼을 때 문제점, 좋은 점, 그리고 책임준공일을 지키려면 이렇게 하면 좋겠다는 걸 (테라펀딩이) 컨설팅해주고...”

[앵커]
그럼 투자자 입장에서 P2P 업체들이 리스크 관리 정보를 어떻게 활용해야 할까요.

[기자]
네, 지난 화요일이었죠. 금융위원회가 P2P 대출에 대한 새 가이드라인을 발표했습니다. 내년 법제화 이야기도 구체적으로 언급됐죠. 특히 핵심이 공시 의무 강화였습니다. 특히 부동산 PF 대출 공시 항목에 차주·시행사·시공사의 재무 실적 정보와 관리체계를 신설하고, 판매 전 2일 이상 공시해 투자자가 투자 전에 상품을 꼼꼼하게 살펴볼 수 있게 했는데요. 위에 설명해 드렸던 업체별 리스크 관리 상황을 투자자들이 상품에 투자하기 전에 꼼꼼하게 살펴볼 수 있게 되는 거죠.

[앵커]
묻지마식 투자가 아니라 투자자들이 자신이 투자하는 P2P 상품을 제대로 알고 투자하는 게 중요하죠. 업체별로 취급하고 있는 상품에 맞게 P2P 업체가 리스크 관리를 하는 지에 따라, 투자자가 객관적인 판단을 내릴 수 있는 투자 환경이 만들어지는 게 중요할 것 같습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.

[기자]
감사합니다. /이아라기자 ara@sedaily.com

[영상취재 허재호 김경진 강민우/ 영상편집 이한얼]

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