초강력 아파트 규제 속 전용률 높은 수익형 부동산 주목

부동산 입력 2018-09-21 18:49:00 수정 2018-09-21 19:01:58 정창신 기자 0개

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초강력 아파트 규제가 이어지고 저금리 기조가 지속됨에 따라 수익형 부동산이 투자처로 관심을 모으고 있다.
실사용 공간의 활용도를 높여주는 전용률에 강점을 가진 상가나 오피스텔, 도시형 생활주택, 수익형 펜션 등 수익형 부동산에 대한 관심이 높아질 것으로 예상된다.

수익형 부동산의 인기로 업계의 공급이 늘자 투자자 입장에서는 실질수익률을 고려한 투자가 대안으로 떠오르게 된다.
이 때 고려할 사항중 하나가 전용률이다. 전용률은 분양면적에 대한 전용면적 비율로 분양면적에서 복도, 계단, 주차장 등 공공시설을 제외한 실공간을 활용할 수 있는 면적 비율을 말한다.

전용률은 실질 분양가에 영향을 주기 때문에 비슷한 수준의 금액, 동일한 공급면적의 상가나 오피스텔, 도시형 생활주택이라도 전용률이 높은 경우에 실 사용면적 대비 분양가가 낮아지는 효과가 있다.
일반적으로 상가나 오피스텔의 평균 전용률은 40%대를 유지하지만 최근에는 최대 70~80%를 웃도는 상가나 오피스텔이 등장하며 수익형 부동산시장에서 차별화를 선언하고 있다.

전용률이 높은 경우 분양가 인하의 효과와 더불어 실공간이 넓어져 윈윈효과도 있다.
수익형 상가나 오피스텔 등에서 전용률이 중요한 이유는 투자자나 임차인 모두가 선호하기 때문이다.

예를 들어 분양면적이 66㎡인 상가의 경우 3.3㎡당 분양가는 2,000만원으로 같더라도 전용률 50%인 상가는 실사용 면적이 33㎡에 불과해 실질 분양가는 4,000만원에 달한다.
하지만 전용률이 75%라며 실사용 면적이 49.5㎡로 실면적 대비 분양가는 2,667만원으로 계산된다. 결국 전용률을 활용한 실질 분양가는 차이가 커지는 셈이다.

다만 전용률이 높다고 해서 무조건 좋은 것만은 아니다. 전용률이 높을수록 내부통로나 주차공간, 휴게공간 등이 취약해 상권 활성화를 위한 필요면적이 충분히 확보되지 못할 가능성이 높기 때문이다.

장경철 부동산일번가 이사는 “상가, 오피스텔 등 수익형 부동산에 있어 분양가는 수익률과 연결되는 중요한 요소라고 볼 수 있다”면서 “전용률이 높은 상가의 경우 공간 활용도도 그만큼 높아 다른 점포에 비해 경쟁력을 확보할 수 있기 때문에 투자자 스스로가 적정가격을 확인하는 것이 필요하다.”고 조언했다.

◇분양(예정)중인 전용률 높은 수익형 부동산 현황

△녹번역 래미안 베라힐즈(상가)=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 녹번역 래미안 베라힐즈 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다.
분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)

△안성 엘리시아(도시형 생활주택·상가)=경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가인 안성 엘리시아가 동시에 분양중이다. 대지면적 1,366.40㎡, 연면적 9,982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)과 상가 14호로 공급된다. 층별현황은 지하 3~지하 1층은 주차장, 1층~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층까지는 소형 아파트로 구성된다. 

△의정부역 베스트뷰(오피스텔·도시형 생활주택)=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다.
/정창신기자 csjung@sedaily.com

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