과열 오피 분양권 시장… 그 끝은
광교와 동탄2신도시 등 일부 오피스텔 분양단지에서 이상 과열 현상이 벌어지고 있습니다. 청약접수를 위해 17시간 동안 줄을 서는 것도 마다하지 않는 수요자들이 수천명씩 몰린 건데요. 그동안 마땅한 투자처가 없었던 탓일까요. 아니면 분양권에 웃돈을 붙여 팔아치우는 투기수요들일까요. 만약 분양권에 웃돈을 붙여 못판다면 어떻게 될까요. 정창신기자가 수익형부동산 업계의 얘길 종합해봤습니다.
[기자]
40만명 이상의 회원이 가입돼 있는 한 인터넷 부동산 정보 카페.
최근 경기도에서 700여실의 오피스텔을 분양한 광교컨벤션꿈에 그린 단지에서 오늘부터 계약이 시작되자 분양권 매도글이 쏟아졌습니다.
이 글들은 대부분 100~1,000건 이상의 조회가 이뤄졌습니다.
수익형부동산 업계에선 이들을 분양권에 웃돈을 붙여파는 투기수요로 예측하고 있습니다.
실제로 이 단지 청약을 위해 17시간 넘게 기다린 끝에 접수한 60대 여성은 “요즘 하루 고생해서 1,000만원 넘게 돈을 벌 수 있는게 어디있냐”면서 “분양권 전매차익을 기대하고 있다”는 얘길 털어놨습니다.
업계에선 현재 분양권 웃돈이 2,000만원 가량 형성된 것으로 관측하고 있습니다.
작년 말에는 동탄2신도시에서 린스트라우스 더레이크 오피스텔 186실을 모집했는데 6만2,383건이 접수돼 평균 청약경쟁률 335대 1을 기록하기도 했습니다.
이처럼 오피스텔 분양권에는 전매기간 제한이 없어 계약즉시 웃돈을 붙여 되팔 수 있습니다. 투기수요가 몰리는 이유입니다.
수익형부동산 업계에선 계약후 1달내로 2번에 걸쳐 계약금을 나눠 내는데 이 기간에 분양권을 팔지 못하면 단기 투자에 실패한 것으로 보고 있습니다.
계약금을 내고 나면 중도금 대출이 이뤄지는데 이때부터는 대출이자 등의 금융비용이 발생하기 때문입니다.
전문가들은 계약금을 모두 내는 시기까지 분양권을 팔지 못하면 급매물이 쏟아지거나 프리미엄이 붙지 않는 ‘무피’, 일부는 계약포기로 이어질 것으로 예상하고 있습니다.
만약 중도금 대출 무이자 혜택이 있다면 상황이 나은 편이지만, 그렇지 않은 단지는 3년정도 걸리는 준공전까지 중도금 대출 이자를 내야합니다.
중도금 대출이 보통 분양가의 60% 정도로 이뤄지는 점을 감안하면 분양가 6억원 짜리 오피스텔의 경우 대출금리 4%만 잡아도 2,000만원 가량의 이자를 내야 합니다.
계약금 납부때까지 분양권을 팔지 못했다면 중도금 납부가 마무리되는 약 3년 뒤까지 시장 상황을 지켜봐야 합니다.
중도금 납부는 보통 5~6회로 나눠 내는데 마지막 회차 납부시점에 다시 한번 프리미엄이 붙거나 급매물이 쏟아져 나올 가능성이 큽니다.
마지막 중도금 납부 뒤엔 4개월 후쯤 입주 시점이 다가와 잔금(분양가의 30%)을 내야하기 때문입니다. 보통 잔금을 내는 시기는 입주시점으로 4.6%의 취득세를 내고 소유권 등기가 이뤄집니다.
분양권을 팔 수 있는 마지막 기회는 이때입니다. 업계에선 이 시기에 또 한번 급매물이 나올 것으로 예상하고 있습니다.
이때까지도 분양권을 처분하지 못한 수요자는 중도금 대출에 이어 잔금도 대출을 받아 등기를 해야 합니다.
물론 입지, 호재 등에 따라 등기 후에 오피스텔 가격이 오를 수도 있고, 분양가보다 떨어질 수도 있습니다. /정창신기자 csjung@sedaily.com
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